2024年9月3日 - 信報
租售價高 才是正常？
先談商舖。
回顧過去，自由行內地客紛至沓來，市面上金舖、藥妝店愈開愈多，一直為人詬病，也拉動舖租大幅抽升，以至天價。這段時間，說長不長，說短不短，至少令市場習慣了，香港旅遊業應當這樣發展，這種形態才是正常。來到今天，金舖、藥妝店漸漸退場，舖租更是顯著回落了，這豈不切合早前坊間所想？可是，現在又有意見視之為失常。惟另一邊廂，則仍有意見指當前舖租偏高，導致物價高企，故呼籲業主減租。到底什麼方屬正常？
再談樓市。
回顧過去，香港樓價一直高歌猛進，差餉物業估價署的官方樓價指數便從2008年底的104.8，升到2019年中的396.9。相關驚人升幅，屬於正常抑或失常？最新6月份樓價指數回落到301.8，累跌24%，回到2017年水平，市場隨之哀鴻遍野，要求政府托市之聲不絕。惟同一時間，上車困難仍為公眾共識，包括不少人還棲身於劏房，香港且連續14年當上全球樓價最難負擔城市，即使負擔比率已從去年的18.8倍降至最新的16.7倍，但依然大幅領先第二位悉尼的13.8倍和溫哥華的12.3倍。然則，樓市現在屬於正常還是失常？
寫字樓情況類同。
回顧過去，香港寫字樓租金同樣高聳入雲，故發展其他新CBD（中央商業區）的要求同樣高漲，由東九龍到明日大嶼的供應與規劃應運而生。可惜疫情之後，空置問題卻成焦點，再查差餉物業估價署的官方寫字樓租金指數，中區指數就由2019年初的高位約367降至最新的244，33%的降幅且超越住宅市場，回復到2011年的水平。不過，這是否市場樂見呢？大家希望正常的租金指數，是較高的367，還是較低的244？
廣大業主 終須減租
某程度上，所謂正常與失常，根本無關宏旨；最重要的乃相關常態是否有益，人們能否好好適應，適應過程能否順暢。比喻言之，之前世人認為自閉症是失常；但現在，常見於自閉症的學者症候群則被視為「天才病」，因為他們更容易專注在一件事上，只要締造環境，好使發展所長，所謂失常其實是好，以致再不適宜以「病症」或「病患」負面稱之。
不必諱言，商舖、住宅、寫字樓的售價與租值下跌，肯定帶來負面氣氛。但只要捱過陣痛，長遠到底利好市場。
針對商舖，由於業主持貨能力強，所以整體租金下跌的衝擊相對不大，大不了是業主少賺了；撇除個別業主因此財困，這對市場帶來的真正影響在於吉舖趨升，有說法指部分業主為免因租值下跌而拖累所持商舖價格，因此索性拒絕出租，導致舖位長期空置。毫無疑問，這既不利於市容及市場氣氛，十室九空的情景肯定有損信心，且也極不利於市場健康發展，因為商舖供應有等於無，其實是種市場失效，所以政府絕對有需要介入。
大前提是，拒絕低價出租，真箇有助於「托市」嗎？這其實是自欺欺人，畢竟不出租的回報率是零，零回報的商舖何來撐高估值？在會計方面，這可能是個奇怪漏洞；從金融層面，當局又有否介入空間？而政策面看，能否把零回報進一步引導至負回報，從而增加業主放租的壓力與誘因？近期有宗離奇租務新聞，某觀塘餐廳不獲續租，業主轉頭卻以更低金額租予另一食肆；當然，財產私有之下，持有人絕對有揀客自由，但同時這也告訴廣大業主，現實終歸要面對的，租金到底會反映市況，而商舖價格亦應如此。
樓價下跌固然會引發負財富效應，但在按揭貸款拖欠比率低至0.09%的基礎上，負資產宗數大幅上升不過是數字遊戲，對自住業主的實際影響其實不大，對宏觀金融穩定亦然。最大問題乃在於私宅買家的財政能力未必很高，受累特長成交期下物業累跌幅度大，不少準業主或面臨上不到會之窘。近來撻訂宗數飆升，除了基於看淡後市止蝕離場，原因可能正在於此。
然而，假如銀行放寬按揭審批，會否適得其反？假設半年前物業價格為1000萬元，現在跌至800萬元；準業主起初打算承造七成按揭，亦即向銀行申請700萬元貸款，本身則準備300萬元，但受累樓價跌了，銀行按照新估價只願批出七成即560萬元貸款，意味要成功上會就要額外抬錢140萬元方成。部分大失預算的買家，在無法籌措足夠資金之下，難免無奈地須要撻訂。銀行是否缺乏同情心？
商廈空置 全球現象
首先，金管局要求3000萬元以下自住物業最高只可承造七成按揭，更遑論要變相居然承造十成按揭或貸款超過十成，否則銀行因此承受的負資產風險亦大，以致會危及金融系統的健康。始終，於特長成交期下，買家所承擔的風險同樣特大；撻訂誠屬行之有效的止蝕辦法，即使發展商可能會追收差價，但業主所面對的風險總較勉強上車為低。
如何最理想？鑑於長成交期配合樓市下跌，才是造成上不到會的元兇。其一，最簡單的做法是在事前做好按揭風險管理，第一步是縮短成交期，讓一手跟二手看齊於一至三個月左右，那麼樓價波動所衍生的風險就會降低。其二，假如確保買家有足夠供款能力、不會斷供的大前提下，當局或可透過按證公司去擔保部分差價，包括若申請者的收入已超過供款50%，那麼就以超出的數額去計算擔保的上限，以盡最大努力協助業主上到車。其三，這一招初看有點匪夷所思，就是引導樓價盡快觸底；畢竟，有了樓價下跌才有後來估價不足及信心不足問題，故長痛不如短痛，與其讓樓市慢慢跌、拖長跌，以致估價問題勢必持續，不如來個浴火重生，容許樓市短期大跌，就可更早觸底回升，畢竟樓價不可能跌至零，跌極有個譜。查美國在次按危機、歐洲在債務危機等很快恢復過來，重點是勝在果斷、有力提振市場信心，毋使負面情緒一直困擾。
說到底，升得愈高跌得愈痛，事前做好了樓價風險管理，從一開始不容許狂牛出現，自然就可避免後面暴熊誕生──兩者必然如影隨形，防患未然才是王道。
至於寫字樓，其實疫情以後全世界都遇到同一問題。譬如美國，評級機構穆迪的報告顯示，去年全美寫字樓空置率升至破紀錄的19.6%，疫前則平均為16.8%，展望兩年後更恐飆至24%。歐洲情況類同，根據國際地產代理第一太平戴維斯的資料，較諸兩年前，倫敦、馬德里、都柏林、巴黎等核心商業區的空置率普遍均升約1至2個百分點。
結業不斷 關乎經濟？
主因是疫情令在家工作或遙距工作變得普遍，Hot desk即輪用辦公桌亦趨普及，加上經濟下行因素也引發退租潮或減樓面以省成本，凡此種種都推高了寫字樓空置率，繼而推低了寫字樓的租金。也就是說，過去周一至周五辦公室坐齊人屬於正常，現在辦公室縮小了、當值人員減少了則變成新常態。
展望將來，寫字樓供應須否因此作出適應？這是肯定的。至少，在辦公室設計上，市場可靈活地更好適應Hot desk文化。至於政府須否減少商業樓面的供應，目前仍須觀察，因近來在家工作潮流稍見退卻，不少機構開始安排員工重新返回辦公室；有鑑於此，現階段的寫字樓供應只宜小幅調整，暫不適宜作出太大改變。正如早前香港人口減少，有人指毋須再填海造地了；但現在人口反彈並創新高，事後回望相關說法便顯得草率。
所謂正常與失常，兩者之間的交替變化，可以是短暫的，也可是長期的；此外，亦分為周期性，以及根本性不會逆轉。好像股市、樓市等資本市場，短期波動與周期升跌便屬常態，不斷在under-value與over-value之間徘徊。而過去好長時間，香港的人口及經濟則是處於長期上升軌道。有時候，周期性與根本性的變化會雙重夾擊，如果誤以為是周期問題，而沒留意已根本改變了，就會作錯判斷，反之亦然。譬如美國快將進入減息周期，便被視為谷起香港市況的催化劑；可是，減息即使有利於宏觀經濟，對已呈丕變的環節則於事無補。
近期結業新聞不斷，這到底是正常抑或失常？
有琴行部分分店結業，此乃經濟下行所致，抑或受累兩大主要銷售貨種的行業生態丕變，即人們不再買琴書而求諸網上，以及一手網購、二手平台等崛起令買樂器的需求轉移？移民因素及上一代學琴潮流的孩子長大了，都令坊間二手供應大增。
有家具店部分分店結業，此乃經濟下行所致，還是源於市民多了非本地網購及多了透過非本地網上平台訂製家具？公開的秘密是，就連屬於「黑工」的境外裝修師傅都漸涉足本地市場。
有戲院接連結業，此乃經濟下行所致，抑或不敵串流電影平台，以及因市民娛樂更多樣化而減少入戲院了？即使美國，疫前幾年本地票房收入都有110億美元左右，但疫後則跌至80多億美元水平。
有玩具街的玩具店結業，此乃經濟下行所致，抑或玩具也不敵其他電子產品？跟前類同，踏入注意力經濟（attention economy）時代，熒光幕已成為男女老幼的最主要娛樂來源了，傳統報紙雜誌所受衝擊更大。
用明朝的劍 斬清朝的官？
有不少本地食肆結業，此乃經濟下行所致，抑或競爭力落後他人？統計處的食肆收益數據指出，非中式食肆的生意實已重返疫前水平，中式餐館才是拖低整體數字的主要源頭（酒吧生意亦跌，但就只佔整體食肆收益約1%）。眾所周知，結婚人數減少，會結婚的又未必會擺酒，會擺酒的規模亦會減小，加上婚宴場所選擇增多，凡此種種均令酒樓傳統婚宴收入來源大減。北上消費也當然搶走了港人假日購買力了，有意見指這股潮流總會減退，畢竟人們總會去膩；但其實，留困香港同樣會膩，近一兩年「報復式旅遊」之熾熱正在於此。關鍵是，若然保持守株待兔的心態，以為兔子遲早會來，期間不思進取，沒有提高自己競爭力，尤其內地市場競爭本來激烈，一雞死、一雞鳴的推陳出新節奏比香港快得多，誤判為周期性因素而無視根本性改變，後果肯定十分嚴重。由日本到內地的食肆商舖近期紛紛進駐香港，繼而取代原來的本地企業，甚至漸跟美歐企業分庭抗禮，正是一個競爭出來的結果。
的確，資本主義的關鍵就是適者生存、汰弱留強；笑到最後的勝利者，才是所謂正常或常態的塑造者。疫情期間，由於有公帑「撐企業、保就業」，故此不少原來熬不過疫情的，可以存活至今；隨着相關支持退出，「中小企百分百擔保貸款」錄得壞賬率9.2%，總壞賬暫時為132億元，所反映的是資金水源潮退之後，未能賺回泳衣的人就被看到仍在裸泳。事實上，上述支持只為企業「吊鹽水」渡過難關，來到疫後復常也無法自食其力，自自然然要遭受淘汰。換言之，過去只是人為地煞停了結業潮，今日所見不過是延後或滯後的景象。此外，疫情亦加速了消費模式的變化，「宅經濟」及遙距工作等皆大幅崛起，皆屬根本改變。
資本主義跟其他主義的一大不同乃是，不抗拒結業（除非大得不能倒），畢竟有死才有生，盲目「吊命」僅衍生「殭屍企業」，最終不利於市場健康。進一步言，要勉強延續「中小企百分百擔保貸款」，若然對象根本無法止血，一再輸血豈不等於一再失血？結果只會令壞賬擴大惡化。一方面要求泵水，另一方面高舉壞賬，絕對自相矛盾。銀行其實已做好把關工作，基於風險管理而決定閂水喉，畢竟殺雞取卵同樣不智。
任何變化都要適應，亦會陣痛。由香港到全世界，都在適應疫後大變的新世界，同時亦要適應新的政治變局。死抱舊時正常，無疑落後形勢；以舊時目光，並以反常看待新常態，更嚴重地墨守成規，無異於「用明朝的劍斬清朝的官」。香港由漁村，變為輕工業中心，再昇華為國際金融中心，已經歷幾番大變，市民亦須轉型；展望未來，適應新常態是必須，認清兼肯定新常態則為一切前提。
習以為常、適者生存之道，乃是必由之道、成功之道。
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