2024年9月2日 - 信報
風水輪流轉，自從2003年「自由行」開放，兼逢2008年QE量寬，本港商界湧現一批舖王新貴，部分人憑數千萬元資金起步，炒到上百億元賬面價值，甚至可從「誠哥」手上收購中環中心。惟時移世易，據測量業界人士形容，本港商用物業市場面對「五大周期」疊加，衝擊更甚於當年沙士；現在每十個舖王級人物，有八個已接近「輸到投降」，面臨「打回原形」，問題只在於能否「自我了斷」保持體面，抑或被清盤破產收場。
話說本欄早前談及香港現今經濟「慘唔慘得過2003年」，引起坊間眾說紛紜。有人表示「現在失業率才3%，跟當年8.5%不可同日而語」，但又有人謂「你看滿街吉舖和執笠，2003年也未見如此蕭條」。商界人士普遍認為，目前經濟存在「平行時空」現象，普羅大眾暫時不太慘，相反大戶們更加難捱，今趟財富洗牌激烈程度將較2003年有過之而無不及。
事實上，市民每日打開報紙財經版，也可感受到「平行時空」。一方面，截至7月底本港最新失業率維持3%，接近全民就業。同時，根據JobsDB《2024年薪酬調查報告》，打工仔繼去年平均加薪4.1%後，今年整體薪酬加幅亦達3.2%。但另一方面，關於店舖執笠、企業倒閉、商廈空置、商界叫苦、新盤滯銷、二手劈價、投資者被call loan等新聞幾乎無日無之，貌似一片愁雲慘霧。
大多數人都同意，相比起2003年，普羅大眾現在暫時不太慘。一來最近幾年移民潮造成職場真空，留港市民搵工不難。二來港府及金管局自2009年起連推「辣招稅」和「逆周期」措施，讓絕大部分普通市民只能購買一層自住物業，供款佔入息比率最高50%；即使樓價下跌，這些小業主只要有工開繼續供樓，所受影響其實不大。
高槓桿擴張 跌市遇call loan
另一邊廂，自從2008年美國QE為「超低息時代」揭幕，「借錢能力」成為賺錢關鍵因素。適逢本港受惠於「自由行」政策，物業價格（尤其是商舖）自2003年後以倍數飆升。隨着舖價上漲，業主將之抵押借平錢，用來購入更多舖位，如此幾個循環，便帶動身家幾級跳。有一批投資者原本從事「揼石仔」式實業生意，用幾千萬元資金投入舖市小試牛刀，初嘗甜頭後愈炒愈勁，短短十多年時間炒到上百億元賬面價值，被傳媒封為舖王，甚至可從「誠哥」手上收購中環中心，可謂風光無限。
但這些舖王手上的百億元資產價值，往往有超過一半來自槓桿，兼且環環相扣，例如用A舖抵押套現購買B舖，待B舖升值後再抵押買C舖，餘此類推。自2018年高位至今，本港市區舖位價格累挫六七成並不鮮見，大量商舖丟空，業主們缺乏足夠現金流按時還款，遂紛紛被銀行call loan，引發火燒連環船。
尤其是不少舖王在2015年至2018年舖市高峰期繼續心雄掃貨，甚至由「一個個（舖位）買」擴大為「一層層（樓面）買」、「一幢幢（大廈）買」；他們現時手上大部分資產屬於高位買入，貶值幅度巨大，早已淪為深度負資產，處境非常嚴峻。
五大周期疊加 新貴們沒頂
據測量業界人士形容，商用物業市場現正面對「五大周期」疊加：本港經濟疲弱、消費趨勢轉變（網購及北上）、辦公趨勢轉變（WFH遙距工作）、資產泡沫爆破（2019年之前累積升幅過高）、息率高漲（聯邦儲備利率在兩年間由零升至5厘）。相比之下，1997年至2003年那一趟只是「中兩瓣」（經濟疲弱、泡沫爆破），難怪今趟風浪比起當年更加凶險。
中環部分花生友們近期茶餘飯後傳閱一份名單，上面有二三十個名字，皆屬過去十多年崛起的舖王新貴。茶客們逐一評點，綜合各人資訊及坊間風聲，討論每個響噹噹名字能否捱過眼前這一劫。根據初步共識，每十個舖王級人物，恐怕只有兩個可望大步檻過，受惠於他們本身主業家底夠厚、槓桿相對較低，又或者早幾年已積極「減磅」；其餘皆面臨「打回原形」，翻身不易，此前風光日子猶如南柯一夢。
債仔水浸眼眉，債主們也不好過，事關抵押品（舖位）市值往往已跌穿貸款餘額，在目前市況下，即使將之收回重售也難免「硬食」撇賬。有趣的是，正因債主們手上「磚頭」（銀主盤）愈收愈多，他們近期態度也轉趨寬容，願意與債仔有商有量，容許後者在限期內自行出售物業，套現資金「還得幾多得幾多」。因此，個別舖王仍有機會「自我了斷」，避免被清盤破產，保持最後的體面。
由此看來，商用物業市場短期內沽壓仍將強勁，有資金在手的少數「白武士」們大可慢慢揀貨兼壓價。與此同時，在個人投資者以外，近日市傳部分大型發展商為了減輕負債壓力，亦願意把旗下核心資產善價而沽。
不過這些大件磚頭索價動輒數十億元，不太「易啃」。況且本地同業們普遍同病相憐，大家都想「減磅」多於買貨，到最後可能要指望外來的「接盤俠」，例如內地國企、新加坡淡馬錫、中東主權基金、歐美私募基金等。待這一輪大洗牌過後，隨着一眾舖王隕落以及部分本地家族減倉，本港商用物業版圖或將改頭換面。
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