杭州「老破小」的啟示 - 高天佑

2024年6月20日 - 信報

內地樓市持續低迷，卻有個別城市的某類物業成為「逆市奇葩」。例如杭州市區的「老（樓齡高）破（殘舊）小（面積細小）」二手住宅，單位價格140萬元（人民幣．下同）以下，據報幾乎被搶購一空。這緣於杭州早前推出「買樓落戶」新政，任何人只要在當地購入一個自住物業，基本上便立刻獲得杭州戶口，遂吸引全國各地不少人爭奪「入場券」。假若杭州戶口「價值」百多萬元，香港戶口又值幾多錢？這個問題或許可為本港樓市前景帶來啟示。

買房送戶籍　樓市成交增

話說杭州市政府5月9日宣布取消限購、降低利率、放寬落戶等7項樓市鬆綁措施，俗稱「杭7條」或「5．9新政」。據貝殼研究院統計，在該批新政出爐後首個月（5月9日至6月9日），杭州市區二手住宅成交量達9000宗，較此前兩個月平均激增近40%。

杭州樓市這輪成交反彈當中，有兩大趨勢值得留意。首先是外來買家湧現，甚至出現「購房團」熱潮。例如某個省市有十多至數十人拼團赴杭州，在一位猶如「旅行團領隊」的地產中介帶領下，一日內走訪10個以上二手住宅樓盤，然後該批「團友」隨時「扑槌」付鈔落訂，像旅客買手信那麼爽快。據澎湃新聞報道，自「5．9新政」後，杭州地產中介普遍每日接到十多個買家查詢，實屬難以想像，「以前一天1至2組帶看（睇樓）已經非常好了」。

第二個趨勢是買家集中追捧「老破小」物業，其樓齡通常達20年以上（該標準在內地已算「舊樓」），面積小於50方米（約合538方呎），同時價格在140萬元以下。在杭州，這類單位大多位於翠苑、朝暉、古蕩等小區，自「5．9新政」以來熱火朝天，個別小區一個月的成交量已超過去年半年，甚至有些小區由原本數十個二手放盤，忽被買到近乎「清零」，形成不少買家轉投以往乏人問津、弊處多多的「法拍房」（銀主盤）。成交洶湧之餘，該些小區樓價也有上漲，每方米成交均價較前兩個月提升約1000至2000元，漲幅介乎5%至10%。

杭州「老破小」這麼搶手，主要與5月9日「杭7條」中的「放寬落戶」一招有關。該措施訂明「在本市（杭州）取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶」；及後於5月12日，杭州市政府正式公布《關於優化調整「杭州市居住證積分管理指標體系」的公告》，把「在本市市區自購產權住房且實際居住」訂為80分，而總共滿100分便可落戶。

換言之，任何人只要在杭州買樓即可拿得80分，之後再加上年齡（45歲以下可獲20分）、學歷（本科、大專、高中畢業分別有50、30、10分）、捐血（每200毫升1分，最高20分）、慈善捐款（每1000元2分，最高10分）等，不難拼湊100分門檻，幾乎可說是「買樓送戶籍」。

最後撒手鐧　港府應參考

儘管內地近年採取同類進取落戶政策的城市為數不少，惟「上有天堂，下有蘇杭」，杭州屬得天獨厚。一來，該市貴為「新一線城市」，甚至被視為可取代廣州躋身「北上深杭」四大一線城市之列，其戶籍固然格外「值錢」。另方面，相比北京、上海、深圳，杭州的樓價及消費水平明顯低一截，例如上述「老破小」物業每方米均價僅約2萬多元，每宗價碼不過140萬元左右。

內地三線以下城市及鄉鎮總人口約8.7億，當地民眾若想取得「新一線城市」以及相應的教育、醫療、就業、福利等資源，現今杭州可能是最划算選擇。畢竟「人望高處」，不管中國整體經濟及社會走勢如何，在這個14億人口國家內部，必定有一批奮力追求「向上流」。

有趣的是，杭州的樓市反彈原本由「老破小」開始，近日卻已蔓延到其他「新靚大」以至一手物業，該市多個新盤於剛過去的周末出現「千人搖」盛況（逾千買家認購）。講到底，一個城市若能吸引人口持續湧入，往往預示經濟及樓價前景「差不到哪裏去」，這也反映杭州「搶人」政策奏效。

由此亦可見，內地不乏人願意花約140萬元「買個杭州戶籍」。那麼「香港戶籍」相對值多少錢呢？目前香港「搶人」仍然以才為上，例如「高才通」政策只看學歷和專業，就算「在香港揸住十層樓」都不會加分。「新資本投資者入境計劃」亦不把住宅物業納入投資額，同時明確禁止內地戶籍居民直接申請。換個角度看，特區政府若願意稍稍「放下身段」，並獲中央政府批准，推出諸如「買樓有分加」之類落戶政策，便可望為樓市帶來支撐力量。當然，若非到了最危急、本港樓市及經濟瀕臨崩盤的時刻，特區及中央政府相信未必會考慮這一招。