2024年5月20日 - 信報
人民銀行上周五「放大招」，宣布降低首期比率、撤銷房貸利率下限、調降公積金貸款利率、提供3000億元（人民幣．下同）再貸款支持國企買樓等四大招數，務求「消化存量房產和優化增量住房」。內房業界普遍認為，這可算是中央政府近年最重磅的「救市組合拳」，力度超乎估計，短期內料將帶來顯著效果。但與此同時，有論者認為這反映當局選擇了紓緩「短痛」，卻可能造成「長痛」，今趟押注的成敗在某程度上關乎「國運」發展。
為了救樓市，內地各級政府近期堪稱火力全開。全國絕大部分城市已全面撤銷限購政策（只剩北京、上海等6市仍有部分限購措施），有些省市更嘗試透過國企或國資平台入市買樓，冀能緩解庫存、爛尾等頭痛問題。
及至上周五，內房市場再迎來兩大喜訊。首先是當日上午，主管經濟的國務院副總理何立峰主持召開「全國切實做好保交房工作視頻會議」，他強調「房地產關繫人民群眾切身利益和經濟社會發展大局」，必須「打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作」。何立峰指出，在商品房庫存較多的城市，當地政府可以「酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房」。
同日下午，國務院新聞辦公室舉行政策吹風會，人民銀行副行長陶玲公布四大措施：一、設立3000億元再貸款額度，鼓勵金融機構「支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房」；二、降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，首套房由20%降至15%，二套房由30%減到25%；三、取消全國層面個人住房貸款利率政策下限，實現房貸利率市場化；四、下調住房公積金貸款利率0.25厘，5年以上首套房個人住房公積金貸款利率降至2.85厘。
內房業界人士普遍認為，人行「四大招」稱得上是近年最重磅的「救市組合拳」，力度比預期大，再結合中央及地方政府近期連串措施和表態，彰顯當局「救市」決心明確。尤其是人行的降低首付比例、取消房貸利率下限、「放水」3000億元支持國企買樓等措施，單獨來看已屬「實打實」大招，集合起來更可望「如虎添翼」，短期內料將顯著提振市場氣氛。
截至4月底，全國商品房待售面積達7.46億方米，據估算總市值達10萬億元以上。從這角度衡量，人行的3000億元再貸款額度似乎杯水車薪。惟重點是人行這套「組合拳」向市場傳達一個訊息，即政府認為目前樓價接近「底線」，不容繼續失控下滑。只要能扭轉市場信心，人行這4招有機會產生槓桿效應，甚至能夠撬動宏觀經濟走勢好轉。
反對者形容飲鴆止渴
然而，部分市場人士也擔心，人行的4項措施皆存在風險和代價。例如把首套房貸款首期下限降至15%，無疑可為樓市釋放購買力；不過，萬一樓價中長線再輾轉回落超過兩成，現時「借盡八成半」買樓的民眾就會淪為負資產苦主。同樣道理，人行透過3000億元再貸款額度，鼓勵銀行借錢予國企買樓，大前提也是假設樓價止跌，否則相關銀行及國企將會「一身蟻」。
事實上，自從2021年內房市場下挫以來，內地經濟學界便圍繞救市問題爆發爭論。簡單來說，部分論者反對大力救市，認為這無異於飲鴆止渴；他們主張承受短期陣痛，用數年時間消化庫存，讓樓市逐漸恢復供需平衡，同時推進中國經濟結構轉型，減少依賴房地產（當年「房住不炒」初衷正是如此）。但另一方面，有些論者指樓市危機已衝擊中國經濟運作及社會穩定，當局有必要當機立斷出手止瀉，穩住樓價預期，阻止危機惡化及擴散，之後再去談論轉型問題。
當然，絕大部分論者皆不是「非黑即白」，他們只是在「救市力度」光譜上站於不同位置，有些人傾向「長痛不如短痛」，另一些則擔心「短痛可能會痛死」。
中央落重注不容有失
由是觀之，人行上周五「放大招」，或許反映內地當局現階段已作出選擇，判斷目前最重要是化解「短痛」；倘能一舉扭轉市場信心及經濟走勢，這4招可能造成的潛在後遺症亦不難消化。在確保經濟及社會穩定的同時，中國也能繼續推進「新質生產力」等變革方向，長遠實現順利轉型，輕舟駛過萬重山。
可是，萬一該批「大招」只能產生短期鎮痛效果，未能阻止樓價及經濟於中長線繼續下行，那麼屆時所面對的問題將會比現今還要嚴重（事關很多民眾「借盡八成半」買樓，國企入市導致負債纍纍，銀行亦面臨壞賬壓力）。某程度上，這趟救市的成敗可能牽涉國運發展，當局已押下重大注碼，只許成功不許失敗。
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