銅鑼灣「東升西降」 - 高天佑

2024年3月26日 - 信報

一個銅鑼灣，不只有一個「揸fit人」。話說港島地標羅素街時代廣場近期備受關注，因不少網紅YouTuber發現，該著名商場就算在周末也人流稀疏，今非昔比。不過與此同時，位於銅鑼灣東部的希慎廣場、SOGO地庫、Fashion Walk、IKEA、皇室堡一帶則人頭湧湧，幾乎恢復2018年的盛況。銅鑼灣此番「東升西降」趨勢，其實也是本港消費市場變化的縮影。

時代冷清　希慎SOGO旺場

九倉置業（01997）旗下的時代廣場落成於1994年，包含16層商場，總面積達94萬方呎（另有46層寫字樓，面積約103萬方呎）。Time Square主打奢侈品名店，30年來一直被視為銅鑼灣最具代表性的旗艦商場。尤其2003年「自由行」開放後，內地豪客蜂擁到此掃貨，名店門外經常大排長龍。受其帶挈，羅素街也曾連續多年被評為「全球最貴租」商業街道，更勝於紐約第五大道、巴黎香榭麗舍大道。

然而，這個世界知名的購物商場近期被形容為「購物天堂遺址」。事緣有專門拍攝「死場」的網紅YouTuber發現，時代廣場人流冷清，即使在理論上最旺的周末傍晚，亦只得寥寥客量，部分名店甚至出現「零客」場面。

隨後愈來愈多自媒體及傳統媒體留意到此現象，筆者最近一個月也好幾次於不同時段踩落銅鑼灣實地考察，確實看到時代廣場人流情況欠理想。翻查九倉置業本月初發布的業績報告，可見2023年儘管本港疫後重啟，時代廣場整體收入仍按年跌3%。

作為比較，據統計處資料，2023年本港零售業總銷貨價值按年反彈16.2%。再在系內對比，同屬九倉置業的尖沙咀海港城去年整體收入也增長10%，時代廣場似乎「斯人獨憔悴」。

以筆者近期多次「巡視」銅鑼灣，該區整體人流其實甚為洶湧，尤其在東部的希慎廣場、SOGO地庫、Fashion Walk、IKEA、皇室堡一帶，周末非常擠迫，接近恢復2018年高峰期盛況。從目測可見，「蒲老銅」的人群當然有大量內地旅客，同時也有西方遊客，亦不乏本地居民，各自精采，共同熱鬧。

換句話說，銅鑼灣內部彷彿出現「平行時空」，西面的時代廣場冷清疏落，東部一帶卻遊人如鯽。這種「東升西降」反差，不排除只是地理上的巧合，但亦極有可能關乎本港消費市道板塊變化。

香港自2003年谷底翻生，本港奢侈品名店的最大客源是內地豪客，惟這條「財路」近年出現不少變數，包括近年內地整體經濟放緩，政府加強反腐，樓市又爆煲，儘管最高0.1%群體仍很有錢，但大批中產及初級富裕階層都減少非必要開支，買東西不像以往那麼「豪」。

其次，內地客的掃貨勝地選擇亦愈來愈多，既可光顧深圳、海南的免稅店，甚或直接飛到巴黎和米蘭，不一定要來香港。在此情況下，主打名店的銅鑼灣時代廣場難免首當其衝。

定位中庸　淡市略嫌尷尬

更具體來看，隨着整體客源收縮，高端市場內部也「分化爭食」。尖沙咀廣東道、海港城的名牌旗艦店往往最大，貨色最齊，中環置地廣場和金鐘太古廣場的服務及格調則最佳，小紅書「輕奢」客群就喜歡K11 MUSEA。相對比，時代廣場名店面積不太大，貨源又非最充足，格調不及置地，這樣中中庸庸，市旺時或能盡攬客路，市淡時則略顯尷尬，不易為有限的客源提供特定吸引力。

反觀上文提及銅鑼灣區內幾個「旺場」地點，本身各有特色定位，例如希慎廣場吸引「文青」和「潮人」，SOGO地庫出售日本食物，Fashion Walk糅合「時裝街」和「食街」，IKEA顧名思義賣家具家品（還有雪糕和肉丸），皇室堡則轉型為BB及兒童用品集中地。最重要的是這幾個場的對象並非瞄準少數最「豪」客群，而是適合普羅大眾，自能營造人氣。

或曰，IKEA賣一萬粒肉丸，利潤恐怕都不及名店賣一個包包，「旺丁」卻未必「旺財」。此言非虛，不過做人做事必須接受現實，既然豪客客量及消費力短期內難望反彈，同時大眾化市場較易開拓，香港應順勢而行，務求密食當三番。畢竟就算是「窮遊」，除非極端到從內地攜同「農夫山泉」樽裝水及榨菜饅頭，否則總會為本港帶來一些消費，有助於創造就業。

講到底，香港固然不應放棄高端客市場，而亦不代表高、中、低端三種市場不能並存。尤其「形勢比人強」，高端市場的興衰視乎很多外部因素（例如內地宏觀經濟），並非香港自己能夠主宰。反過來看，假若刻意排拒中低消費力市場，是否意味「貴客」就會重臨？答案是可能淪為「三失」。

銅鑼灣這麼大，當然不只一個「揸fit人」，該區零售板塊變化可視為本港消費市道縮影。

短期而言，時代廣場宜採取「攻守兼備」策略，一方面延續高端名店定位，靜待市況復甦（守）；同時適當地增加大眾化及年輕人消費類型，藉以帶旺人氣（攻），洗脫「遺址」污名。當然，該場還須維持身價，不必變到「葵廣」那麼貼地，如何拿揑平衡，很考功夫。