2023年11月13日星期一

德國「房住不炒」搞出禍 - 高天佑

2023年11月13日 - 信報

有一個國家,最新建築業PMI跌至38.3,同時「爛尾樓」遍地,多達20%發展商的建築項目夭折,「爛尾比率」創逾30年新高。以上描述似曾相識,但所講的並不是中國,而是作為全球第三大、歐洲第一大經濟體的德國。曾幾何時,德國憑「房住不炒」為人稱道,當地政府對住宅買賣及租賃實施嚴格管制,成功遏抑炒風;然而,今趟該國爆發地產危機非關乎「炒燶樓」,反而很可能因為「管得太嚴」,這也值得香港特區政府借鑑。

政府指導樓價 加租有限制

長時間以來,德國基本上不存在「炒樓」活動,當地接近60%家庭屬「租樓族」,只約40%擁有自置房屋,在全球發達經濟體排名最低。德國政府一直「雙管齊下」嚴控樓市,首先在買賣方面,限制發展商及業主的賣樓價格不得較「合理樓價」(由地方政府根據歷史及市場數據評估)高出20%以上,否則便屬違法,最高刑罰為監禁3年;其次在租賃方面,租約一律不設時限,租客有權「永續居住」,業主不得單方面收樓,每年加租幅度亦受嚴格限制,倘若違反規定,最高也可判監3年。

換言之,香港很多人熱中於投資樓市,離不開「低買高賣」賺差價及「長揸」收租博回報,但這些慣技若套用於德國,不但難以有利可圖,稍一不慎隨時要「坐監」。正因如此,德國被譽為「租樓族天堂」,不少人早於多年前租賃一個住宅單位,現今所付租金大幅落後於市價,又不怕被業主「趕走」,難怪他們安於長期租樓,沒什麼意欲自行置業。

尤其是2008年金融海嘯後,美國QE量寬政策引致全球「水浸」,世界各地樓價飆漲,唯獨德國樓市始終相對平穩,未見「炒風」。一時之間,「德國房屋模式」為人所稱道,獲各地政策研究者借鑑。部分論者認為,中國在2016年提出的「房住不炒」方針,某程度是受德國啟發。

損害投資意欲 新供應短缺

不過「針無兩頭利」,德國嚴管樓市亦帶來後遺症。首先是房地產市場投資長期不足,畢竟潛在回報率有限,不易吸引資金投入發展新項目。同時,如上文提到,早年租下住宅單位者,可長期享受平租及「永續居住權」(比香港公屋戶更優越,事關不設入息審查),成為最大贏家;而業主卻因此缺乏動機投資修繕物業,導致大量樓宇居住質素欠佳。再者,面對新供應短缺,新世代年輕人愈來愈難找到理想的出租單位,淪為最大輸家。

就好似30歲的英格蘭國家隊隊長簡尼(Harry Kane),今年剛以1億歐羅轉會費,從英超熱刺轉投德甲拜仁慕尼黑,舉家由英國遷往德國。據報其周薪高達48萬歐羅,相當於月薪1600萬港元。儘管如此超高薪,簡尼至今未能在慕尼黑「搵到屋住」,仍長期租住四季酒店套房,每晚房價約1萬歐羅。當然,簡尼並非完全找不到可供租賃物業,只是能配合其身價、又大又靚的優質住宅供應實在有限,這亦間接反映德國樓市困境。

另方面,德國樓市今年爆發「爛尾樓」危機,據該國經濟研究機構ifo Institute統計,截至8月底,多達20%發展商已有建築項目夭折,相關比率創逾30年新高。德國10月份建築業PMI進一步下滑至38.3,顯示建築活動嚴重蕭條。很多付了首期的年輕人,眼看起到一半的「爛屋」欲哭無淚,其境況無異於中國河南、湖北等地「爛尾樓苦主」。稍為幸運的是,德國部分新屋項目屬低矮單戶物業(非高樓大廈),所以個別「苦主」索性赤膊上陣,抬着磚頭和木材,嘗試自行把樓房完工。

發展商冇肉食 寧破產爛尾

值得留意,德國的「爛尾樓」成因與中國不同,非關地產企業過度槓桿,而是因為在政府嚴厲價格管制下,發展商利潤本來已經有限,通常是扮演代建商角色,先向買家收取首期訂金,再為其興建物業,賺取大約10%利潤。

但自去年以來,受俄烏戰爭等因素影響,歐洲地區能源及建材價格高漲,德國建築項目預計拿到的「10%水位」瞬間被蒸發,倘繼續推進將嚴重虧損,法律又不准加價以轉嫁上升的成本,於是不少中小型發展商索性破產,留下大堆爛攤子。

簡單來說,德國樓市並非「炒到爆煲」,而是「管到爆煲」,可見「管」得太鬆或太緊都不好。至於香港,今年繼官地接連流標後,港鐵(00066)日前確認東涌東站第一期上蓋發展項目「零入標」,為10年來首見;現今樓市一潭死水,恐將影響數年後長遠物業供應。他山之石可以攻玉,特區政府「辣招」初衷旨在協助市民安居樂業,當市場逆轉,須慎防「好心做壞事」。

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