2025年3月4日 - 信報
.webp)
鴻圖道1號是一幢落成於1994年的新式工廈，毗鄰牛頭角地鐵站，設豪華大堂及玻璃幕牆，儘管屬工廈契約，但大部分樓層皆作非工業用途。今次被「劏」的22樓全層總面積約22950方呎，教會業主於2013年購入自用，近年已遷出。該教會近日把樓層分拆為20個單位放盤，面積介乎827至1321方呎，平均呎價僅4000多元，較該廈去年平均成交呎價（7000多元）低水近30%，憑着「夠平」極速售罄，亦反映業主「散貨」決心有幾大。
資料顯示，該教會於2013年入市價格為1.48億元，意味持貨至今賬蝕25.7%。作為比較，儘管近年住宅樓價由高位瀉近三成，但追蹤全港二手住宅樓價的中原指數由2013年約120點，到現在報137點，仍有14.2%漲幅。換言之，該工廈樓層的價格變化嚴重跑輸住宅大市。
事實上，近年不少人聚焦於住宅和寫字樓跌價，但工廈慘況有過之而無不及，尤其是一些曾經包裝為「商業式工廈」或「住宅式工廈」的項目。事關在此前樓市熾熱時期，住宅和商廈價格高昂，不少用家轉移到工廈「落腳」，迎合他們需求的新式工廈項目應運而生。舉例說，當住宅和商廈呎價皆達2萬元，這時候工廈呎價1萬元仍顯得「很抵」。從買家角度看，「我買唔起住宅和商廈，但買得起工廈，好歹也算是『磚頭』呀。」
然而，時移世易，隨着近年住宅和商廈價格下跌，市場出現「回流」趨勢，一些用家從工廈「回歸」到住宅或商廈──畢竟若負擔得起，大多數人都想「正正經經」地使用合適的物業類型，此前廁身於工廈只是迫於無奈。正因食物鏈形勢逆轉，工廈需求缺乏承接支撐，業主往往要「大劈價」才可走貨。舉例說，除了文首提及的鴻圖道1號「劏場」交易，近月另一慘痛成交個案上演於黃竹坑香葉道恒雲國際中心，同樣是玻璃幕牆的新式工廈，一個723方呎單位以400萬元成交，呎價僅5533元，較原業主於2018年購入價格（910萬元）慘蝕56%。
個別樓層或單位以外，整幢工廈轉手也難免蝕讓。好似觀塘鴻圖道47號的Capella HTR，樓高15層，總面積約11萬方呎，剛於1月底以2.525億元易手，平均呎價僅約2300元；相較於原業主2011年2.86億元入市價格，持貨14年，賬蝕3350萬元或12%。
說話回來，在近年樓市跌勢下，教會屬於接貨主力之一，「買貨」多於「賣貨」。例如九龍城太子道西398號御．太子基座商場日前以6180萬元易手，總面積6320方呎，呎價約1萬元，原業主為發展商英皇集團，買家則是區內教會中國基督教播道會恩泉堂。較早前，中華基督教禮賢會香港區會亦斥4200萬元，購入香港仔鴨脷洲大街165至167號樂景大廈地舖連一樓物業，總面積約5142方呎。
至於近年最受矚目的，當然是北角英皇道新光戲院原址，總面積約9.6萬方呎，由同區教會Island ECC豪擲7.5億元購入，平均呎價約7800元，新買家擬將之改建作為會址之用。
不少人訝異，本港教會何以如此「疊水」，頻頻「逆市掃貨」？事關這些教會大多奉行「十一奉獻」制度，信眾們即使未必全都「捐足」每月10%收入，亦普遍會作定期捐獻。就算近年有部分教友移民海外，但相關教會於本港扎根數十年以至逾百年，普遍「家底」甚厚，財力豐裕。再者，教會置業通常自用或長線投資，而非短線炒賣，只要司庫「計得掂數」，長期而言一般「有得賺」，蝕讓僅屬個別例外個案。
購買力回流住宅或商廈
當然，亦如上文提到，在此前樓市熾熱時期，部分教會有擴張需求，卻嫌商廈和商舖太貴，遂轉移向工廈發展。但現在樓市逆轉，教會考慮到傳教和聚會需要，始終傾向於進駐商廈或地舖。因此，就算是「耶穌」也未必能挽救工廈市況。
在此形勢下，工廈業主若急於套現，難免要「劈價」之餘，或許也要仿效相關教會，把物業「劏」成多個中小型單位，憑「冧心」（lump sum）夠細加速散貨。一句到尾，目前本港住宅樓價已「跌回」2016年水平，工廈價格卻更進一步「時光倒流」到2010年左右；業主們可能要多多祈禱，避免重現2008年「海嘯價」。
原文：
沒有留言:
發佈留言