港樓是否供應過剩？ - 寧思雋

2025年3月27日 - 信報

港府本月初又做「反駁隊」，對準評級機構標準普爾，就香港住宅供應問題隔空交火。事關標普發表報告認為，過去3年香港樓價持續下跌，但港府並未積極解決住宅「供應過剩」問題，並在2025/26年度推出8塊住宅用地招標，預期將提供1.37萬個住宅單位，僅略低於上個財政年度的1.5萬個。標普認為，樓價下跌及商業物業供應過剩嚴重，對槓桿率高、資產質素較差的小型發展商及銀行，影響較大。

港府則反駁指出，至去年底私人住宅單位空置率為4.5%，與過去20年長期平均數相同；租金亦持續上升，反映目前住屋需求殷切，不同意住宅物業供應過剩的觀點。

在分辨哪一論點更精準前，必須釐清「供應過剩」的定義。在標普的角度，用樓價連年下跌的事實，判斷樓市供過於求，類似「經濟學ABC」的需求曲線：供應不變，需求因息率高企或對前景感到不明朗而減少，導致供應過剩，價格下跌。

「自然空置率」或需要下調

至於港府引用的空置率數據，地產界一般認為，住宅單位裝修、樓宇買賣及更換租客期間的單位空置、未清拆的舊區重建單位及丟空的凶宅單位等，都一併計算入空置單位，再加上統計誤差，香港住宅物業「自然空置率」大概為5%，並得到中原地產創辦人施永青多番引用。故此，去年底空置率僅4.5%，低過自然空置率，似乎顯示香港的物業供應仍然偏緊。

在港府的角度，住宅供應是否過剩的指標僅在於空置率，而非樓價變動，似乎偏離「樓奴」希望樓價平穩增長的期望。如果對比中原城市領先指數（CCL）與差餉物業估值署每年公布的空置率數據，可以發現，由「八萬五」引起的「超級大熊市」，整體空置率由1998年底的4.5%，增加至2003年底最高的6.8%；而在金融海嘯時期，2007年底及2008年底的整體空置率則在4.9%；過去3年樓價下跌，整體空置率已減少到4.1%至4.5%。換言之，「引發」樓市下跌的空置率水平，過去20多年已變得愈來愈低。

事實上，隨着新建私人住宅單位持續增加，空置率不變，空置單位數目也同樣增加。假如人口增長或購買力不足，就更容易對樓價構成壓力，「自然空置率」估算或許需要下調。

住宅地招標數作判斷太兒戲

另一問題是，整體空置率數據無法反映不同大小單位的需求。據差餉物業估價署資料，於2023年底，細過70方米（約750呎）的單位空置率約為3%，但超過160方米的大型單位，空置率接近15%，明顯供應過剩，這也解釋為何近期紀惠集團CEO湯文亮的舂坎角豪宅盤叫價3.8億元，最終劈價42%至2.2億元，才能成功出售。

然而，標普以住宅用地招標數目，判斷港府未有積極解決住宅供應過剩，也過於兒戲。畢竟若果不「到價」，政府會收回土地，長遠會壓縮住宅供應。

雖然目前小型單位供應仍然偏緊，但據房屋署的資料，未來3至4年有10.7萬個一手私樓單位供應，再加上未來5年公營房屋總建屋量達到16萬個單位，會否連小型單位需求都出現放緩，更值得港府及一眾小業主留意。

來源：

https://www1.hkej.com/dailynews/investment/article/4033924/%E6%B8%AF%E6%A8%93%E6%98%AF%E5%90%A6%E4%BE%9B%E6%87%89%E9%81%8E%E5%89%A9%3F