2024年10月2日 - 信報
在現今樓市有什麼慘得過「勁蝕」賣樓？例如在蝕賣的同時，恰巧你還是曼聯粉絲這正是近日上演的真實個案。太古城南山閣一個高層D室單位，剛以865萬元易手，原業主持貨7年慘蝕22%。從代理照片可見，該單位以曼聯風格裝修，可是「紅魔鬼」今季戰績極之慘淡，對於業主可謂雙重打擊。事實上，曼聯和香港樓市、尤其是太古城這類老牌中產屋苑存在共通點，某程度上皆屬「褪色班霸」，現在面臨新的挑戰，球迷及投資者不宜眷戀舊日風光。
該個南山閣高層D室單位實用面積689方呎，屬太古城三房「則王」間隔，原業主在2017年5月以1108萬元買入，當時呎價約1.6萬元；到近日在美國聯儲局落實減息後，該單位以865萬元獲買家接手，呎價降至約1.25萬元，屬市價水平與銀行估價相若。這亦意味原業主持貨7年，賬面累蝕約22%，跑輸中原指數（2017年5月至今跌幅12%）約10個百分點。
某程度上，曼聯和香港樓市有着共通點，曾經風光無限，被視為「有贏無輸」，可是隨着內外因素變化，現在時移世易，正所謂「今時唔同往日」。尤其是身為藍籌屋苑的太古城，很長時間以來屬於「中產象徵」，在香港人心目中具有不一樣地位。亦因如此，太古城此前樓價長期「硬淨」兼保值，即使在樓市下跌周期亦往往能夠跑贏大市。
中產移民 屋苑老化失霸氣
然而，從文首提及的蝕賣案例可見，該個高山閣單位由2017年持貨至今，近日以市價易手，累計貶值22%，反過來跑輸中原指數10個百分點。換言之，太古城似乎已由以往相較於大市「強勢」，到現在變為「弱勢」。綜合中原和美聯兩大代理商統計，太古城在8月份錄得20多宗成交，平均呎價約1.35萬元，跟沙田第一城、元朗Yoho Town、將軍澳新都城相若，卻低於長沙灣泓景臺、大圍名城、將軍澳廣場等其他新界及九龍區屋苑。
太古城何以「霸氣」不再？背後主要關乎四大原因。首先當然涉及該屋苑年事不低，由1976年至1987年分批入伙，意味樓齡介乎37年至48年，即使保養不俗，仍難免略顯老態，吸引力較之相對年輕屋苑要打折扣。除了太古城，包括美孚新邨、德福花園、碧瑤灣等其他大型老牌屋苑，現在也面對同樣的老化折舊問題。
其次，太古城長期以來被視為「中產象徵」，但2019年後「移民潮」爆發，離開的群體恰恰以中產為主，導致太古城「成也中產，敗也中產」。據該區代理透露，太古城二手市場近年持續積壓300至400個放盤，當中「移民盤」為數不少，各種座向、樓層及戶型任君選擇，堪稱為強弱懸殊的「買方市場」（buyers' market），睇樓客具有絕對話語權，業主叫價自然難以硬淨。
同時值得留意，在「移民潮」影響下，本港家庭住戶人數亦出現「縮小」趨勢。留下來的家庭有一種是年輕夫婦並無兒女，毋須擔心教育問題，故可留港「繼續搵多幾年錢」。另一種則是長者家庭，兒孫輩已經移民，但「兩老」因為年齡、文化、適應等考慮而選擇留低。這兩種家庭的共通點是毋須「住太大間屋」，主打三、四房戶型的太古城在此情況下難免輸蝕。
「褪色班霸」勿眷戀舊風光
最後，近年有數以十萬計「高才通」及內地學生湧入香港，帶來龐大居住需求。但這些新來港群體普遍不像「舊香港人」對太古城存在情意結，相比起港島東，他們可能更喜歡住在西九龍、啟德、大圍等較容易往返內地的地區。因此，太古城受惠於「北水」的程度相對有限。
講到底，就像曼聯對上一次贏得英超要數到2013年，所謂「紅魔王朝」已是十多年前舊事，期間該球隊換了8任主帥。即使「紅魔鬼」仍有大量擁躉，「曼迷」們卻不宜再以舊日眼光憧憬今日的球隊表現，否則難免會經常失望。同樣道理，本港樓市很長期以來「升多跌少」，但現今經濟及樓市基本面已出現諸多變化；尤其是在港人心中地位特殊的太古城，現正面對上述四大挑戰，重拾霸氣之難度恐怕不低於曼聯。
當然，做球迷不一定要做glory hunters，與愛隊同甘共苦也別有滋味。物業投資在不同的市場及周期亦各有「玩法」，例如對於褪色的舊樓可考慮低價尋寶，翻新收租。但不論球迷或投資者，皆須立足當下，接受現實，調整期望，才可有更大機會收穫理想回報。
原文：
沒有留言:
發佈留言