2010年11月22日 - 信報
研究物業印花稅（stamp duty）或轉讓稅（transfer tax）對其市道的影響之文獻不多，搜羅過後找到三篇，今次將之全數介紹，那末大家對新政策的效果便毋須「估估下」。
跌幅較預期大10倍
為免出現這個遞減效應，政府當時便重新開徵一種不為大眾關注的稅種：轉讓稅。1988年，賓夕法尼亞州的轉讓稅率為1%，但地方政府可額外再加。其時，由匹茲堡到費城一帶（屬賓夕法尼亞州）已額外再徵2.5%，即合共3.5%轉讓稅。當年5月，費城市政府因財困而將之大幅調高四成半至5.07%，同年7月生效。如此一來，這又是一個自然實驗（natural experiment）。其政策與本港稍有不同：稅務由買賣雙方各付一半。
鑑於樓市供應欠缺彈性，研究員認為，稅率調升的效應將會全數反映於樓價之上。對繳付一半稅率的賣方來說，政策實施後樓價跌0.77%（（1+3.5%÷2）÷（1+5.07%÷2）-1）。在加上一籃子控制變數（controlled variables）後，迴歸分析的系數為-0.083，即跌幅約8.3%，比原先所想超過10倍，兼呈統計顯著（t值為-1.63），效果真不可謂小兒科。
另一研究，是Leigh於2009年底發表的澳洲案例，文章沒有發表，但可從其網頁免費下載 (註2)。澳洲一直有收印花稅，十多年來平均3%，故分析印花稅對樓市的影響非以自然實驗，而是以全期數據作迴歸分析。研究員從Australian Property Monitors買入澳洲八省自1993至2005年的樓市數據，再配以地產經紀的資料來去除虛假買賣，掌握了全澳洲95%以上的樓宇買賣。做研究者，一看便知這篇文章賣點在於精確數據。稅率數據雖不難從官方得到，但簡單迴歸分析（simple OLS）卻不適用，因稅率與樓市互為因果──稅率固然會影響樓市，但反過來，樓市表現也會影響政府改變稅率。要做互為因果的迴歸分析，主修經濟的大學二年班學生都知是用instrumental variable （IV）estimator【表】。讀表可見，印花稅率每升10%對樓價及成交均呈統計顯著的負面影響。若不計稅區周邊五十公里較難收稅的範圍，影響更大（但未必呈統計顯著），可大幾倍。譬如以加稅當年的影響為例，對整個稅區來說樓價跌1.3至1.6%，但若剔除周邊範圍，樓價可跌近4至8%！還有，加稅當年的影響還算有限；加稅之後效一、兩年的累計影響才不小：加稅對往後三年樓價的影響，為跌2.3至3.3%。至於對成交的影響，更比樓價稍大。
1993至2005年的數據期間，澳洲印花稅率由2.45%升至3.25%，升幅不是0.8%（3.25%至2.45%）而是33%（3.25%÷2.45%-1）。由此可見，澳洲這期間因加印花稅而致樓價或成交的跌幅，皆是附【表】數字的3.3倍，幅度絕不算小。再以香港為例，若於原先4.25%印花稅再加15%，即合共19.25%，那末稅率升幅便是353%（19.25%÷4.25%-1）。
第三篇要介紹的，是Dachis今年5月才發表的多倫多個案 (註3)。多倫多市於2008年2月起對5.5萬元（加幣．下同）以下交易徵收0.5%轉讓稅，5.5萬至40萬元徵1.0%，而40萬元以上的徵1.5%；平均1.1%。開徵稅後，這與周邊安大略省自1997年起徵收的轉讓稅率相約。這又是個自然實驗平台。在做計量分析前，研究員先檢視數據趨勢。
【圖2】顯示了三個組圖。第一幅【上】是開徵新稅前後的成交量，實線為開徵前的2007年2月至8月，虛線為開徵後的2008年2月至8月。零點向左（負數）是多倫多邊界往外數起的範圍，而零點向右（正數）則是往內計算。一眼即見，邊界內的多倫多本土在徵稅後成交量顯著減少，反而邊界外尤其首數公里卻沒怎減少。這從第二幅【中】成交按年變幅更可見一斑。很明顯，有不少住戶為了避稅而搬到邊界以外。至於第三幅【下】，實線為徵稅前三十六個月到徵稅後的成交量，而虛線則扣除邊界內五公里部分。
【圖3】顯示另外三個組圖，這三幅與剛述的三幅相似，分別只是將成交量換上樓價。第一幅顯示周邊外的樓價在徵稅後較顯著上升；這從第二幅的按年變幅更能清楚可見。轉讓稅打擊成交16%
看過質化趨勢，當然要做量化分析。此文賣點是計量手法。鑑於研究員分析的不單是成交及樓價隨時間的變化，而是包括不同地區的樓價，即跨時空數據（panel data），但又因數據於邊界會呈現上述的突變（discrete jumps），故非用傳統的迴歸分析工具，而是運用近年發明的regression discontinuity design，詳情從略。研究員取得近十四萬戶介乎2006年1月至2008年8月的數據，再用全球衛星定位將每戶位置確定（譬如位於多倫多以內或以外幾公里），另因數據有太多零的關係，須用Poisson迴歸取代OLS。
在試過幾個模型後，研究員選出較好的一個作基準，結果發現，轉讓稅對成交量的系數為-0.13（標準誤差0.04，並呈統計顯著），折算為每1%稅率（是指稅率水平而非增幅）對成交量的影響為跌14%。換言之，上文提到多倫多引入平均1.1%轉讓稅率，對成交便構成15.5%（14%÷1% 1.1%）的打擊。
至於樓價方面，在幾套模型中所得出每1%稅率對樓價的影響介乎-0.76%至-1.48%，基準結果為-0.88%（也呈統計顯著），故研究員的結論是，稅率效應幾乎全數轉嫁至對樓價影響──「一對一」的負面影響。
除上述的美、加、澳外，目前有不少國家也有開徵印花或轉讓稅，包括英國，稅率介乎1%至4%；至於法國，1980年代時稅率逾10%，1999年才減至4.8%。不過，學界於這些稅率對樓市的影響可謂鳳毛麟角，一輪搜索後亦僅得三篇，兩篇還是近年發表。
下一步應還富於民
美、澳、加的經驗有多少適用於香港，目前難下定論，但三篇研究結果顯示，對樓價與成交的負面影響起碼是「一對一」，甚至大到「一對十」，且影響可達三年。過去數月，在下曾於電視台、電台多次主張徵收炒家稅項，一於與其對分利潤，政府今回做到了，且出手不輕。下一步便應是還富於民：政府可有想過將這些稅款用於資助困難住戶？
本文純粹抄襲，無意指新稅實行後樓價必跌。假使大氣候要將樓價推升兩成以上，炒家盤算過後一樣會翻手再炒的。屆時政府又有何招數？難道是外國流行的空置稅？
交通銀行（香港分行）
參考：
1. Benjamin, John D.; Coulson, N. Edward; Yang, Shiawee X. (1993), “Real Estate Transfer Taxes and Property Values: The Philadelphia Story,” Journal of Real Estate Finance and Economics 7, 151 – 157.
2. Leigh, Andrew (2009), “How Do Stamp Duties Affect the Housing Market?” Manuscript.
3. Dachis, Ben; Duranton, Gilles; Turner, Matthew A. (2010), “The effects of land transfer taxes on real estate markets: Evidence from a natural experiment in Toronto,” Working Paper, May.
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