金管局：豪宅價拋離97年14%，兩年升五成

2010年10月27日 - 信報

受住宅單位供應偏低及持續超低利率的刺激下，香港樓價節節上升，其中豪宅樓價已高於1997年高峰13.8%，一般住宅距離高位亦僅差10.1%；瑞銀預期，本港整體樓價明年年底前可回到「家鄉」，「蟹貨」得以「鬆綁」，屆時市場供樓支出佔收入比重將上升至60%。

金管局昨天向立法會遞交的文件顯示，本港樓價持續向上，豪宅樓價較1997年第三季升13.8%，較2008年金融海嘯累升47.4%。以按揭利率低於2.5厘、七成按揭及二十年還款期計算，購買豪宅的家庭供樓支出佔家庭收入比重約七成。

金管局數據又指出，一般住宅升幅較窄，目前一般住宅較1997年高峰期低10.1%，惟較2008年金融海嘯則累積反彈46.7%。以按揭利率低於2.5厘、七成按揭及二十年期計算，購買一般住宅的家庭供樓支出佔家庭收入比重四成多。

一般住宅尚差一成

瑞銀認為，是次樓價的升勢由豪宅觸發，瑞銀分析員王震宇表示，受豪宅供應量持續偏低所拖累，豪宅樓價節節向上，並突破1997年高位，進一步蔓延至中小型住宅。

他估計，在明年年底前，本港整體樓價將重上1997年高峰期水平，計算入利率累積調高90點子的因素後，屆時供樓開支佔家庭收入比重將增至六成，雖然高於金管局供款不能高於五成入息的期望，惟他認為，仍屬可接受水平，日本曾出現「四代供樓」的現象。

他特別指出，目前市場對一千方呎以上的大型單位需求殷切，故當局銳意增加五百方呎以下的中小型單位實屬「走錯路」，浪費納稅人金錢；他建議，政府應對症下藥，增加大型單位供應。

在本港四個主要區域中，王震宇指出，港島區樓價逼近1997年高位，而新界西則遠遠落後。中原城市分區領先指數顯示，香港最新報92.73，較1997年低7.27%；九龍報83.01，少16.99%；新界東報80.46，相差19.54%；新界西報65.75，大幅相差34.25%。

太古城海怡半島齊超越

實際上，除豪宅帶頭超越1997年水平外，不少投資者積極炒賣大型屋苑，令多個大型屋苑亦頻現超越1997年的高價成交，太古城和海怡半島等受歡迎的港島大型屋苑，平均呎價已經超越1997年水平，北角城市花園新近錄得超越1997年成交，情況並向新界區等蔓延。

香港置業營業經理李文彪指出，沙田第一城38座中層F室2房戶，剛以197萬元成交，平均呎價約4987元，突破項目1997年買入價，高於買入價11%。項目本月成交量急增逾倍，至約一百五十宗水平，平均呎價約5000元。

至於被指為樓價升勢的豪宅物業，中原豪宅STATELYHOME山頂南區及中西半山董事何兆棠指出，山頂和南區的逾億元成交比例由2004年起的10%上揚至今年第三季的59%水平，而指標屋苑分層單位呎價亦同比上升14%至26%不等，其中壽臣山和深水灣一帶，呎價高至4萬元水平。

何兆棠表示，由於紅山半島、浪琴園和陽明山莊等造價仍屬低水平，其中浪琴園呎價約1.4萬至1.5萬元，較禮頓山等呎價動輒有四成折讓，預料呎價仍可上揚。至於該區的豪宅成交量，則因業主取態強硬，預料平穩發展；內地客比例亦未見受投資移民政策改變而影響，仍保持二至三成比例。