2024年10月4日 - 信報
據港島半山及南區的地產經紀透露，近期豪宅買賣交易持續淡靜，放盤業主和潛在買家的價格分歧未見收窄，雙方都在觀望美國減息和中國救市對後市走勢的影響。據中原統計資料，整個中半山區域在8月份僅錄得8宗買賣，來自帝景園、騰皇居、地利根德閣等，較7月份（18宗）減少逾50%，導致該區經紀「開單難」。
買賣淡靜 租務暢旺
與此同時，港島豪宅區租務市場卻轉趨暢旺，例如中原和美聯8月份在南區（包括淺水灣、大潭、赤柱等）合計促成30多宗租務成交，較7月份急增逾100%，單計陽明山莊和紅山半島已分別有7宗和6宗交易。
據了解，近期豪宅區租務熾熱主要有兩大原因。首先是在中央政府祭出「連環拳」救市之前，自從三中全會7月份閉幕後，當局已不斷重申堅持改革和開放，持續釋放支持經濟發展訊號，促使部分外資率先嗅到風向變化，對中國市場的展望出現邊際改善。因此，有些金融機構繼此前兩三年裁減人手後，近月陸續安排中高層員工從海外返回香港辦公室，當中不乏從新加坡、日本等地「回流」，帶動豪宅區租務需求回升。
然而，儘管海外金融專才「回歸」，但中港市場前景始終未明朗，相關金融機構的住屋津貼「畢直」（housing allowance budget）較2019年之前普遍收緊，導致該些專才的住屋需求也出現「消費降級」趨勢。根據第一太平戴維斯最新報告，不少金融業管理層及專業人士在疫情前的住屋月租預算達8萬至10萬元，現時下降到3萬至5萬元。隨着預算減少，他們若想維持一定的居住面積及質素，就可能要從中半山搬到南區，甚或過海遷往九龍站上蓋豪宅。
另一個原因關乎港島區不少老牌豪宅業權集中，由大業主長期持有收租，這些物業普遍樓齡較大，有需要維修及翻新。恰逢近期建築業非常淡靜（上半年私樓動工量僅4335伙，按年急跌48%，創十年新低），建築及裝修人手供應充裕，部分大業主遂趁機安排旗下收租豪宅大維修和大翻新。
例如新地旗下、位於大潭的大型豪宅屋苑浪琴園，共設近400伙單位，自1990年入伙至今，該財團仍持有大約一半單位收租。新地近期決定對該批收租物業進行大規模翻新，導致一些長期租客需要搵屋搬，而同屬大型屋苑的陽明山莊和紅山半島正是最常見選擇。據市場消息，半山及南區今明兩年還將有不少名廈好似浪琴園展開大工程，料將推動豪宅區繼續上演「大遷徙」。
當然，對地產代理來說，租務成交頂多「密食當三番」，物業買賣才是大茶飯。但自2019年後，中半山、山頂及南區有很多叫價以億元計的豪宅放盤超過三四年，一直乏人問津。部分代理現正期望，本月16日發表的《施政報告》有機會帶來好消息。皆因近日不少人向特首李家超獻計，建議把「新資本投資者入境計劃」的合資格投資範圍擴展至住宅。
買樓移民香港未必放行
話說該計劃自3月份啟動以來，暫時已接獲逾500宗申請，由於投資額門檻達3000萬元，申請者全皆相當「疊水」；政府估計，該批申請至少將為本港帶來150億元投資額。
然而，鑑於該計劃的合資格投資對象只涵蓋股票、債券、基金及工商物業，不包括住宅，申請者抵港後普遍傾向於租樓，沒啥意願花錢買樓。因此，地產業界人士建議特首把住宅納入投資範圍，屆時該批有錢人將會更有興趣買樓自住，有助帶動豪宅市場復甦。
不過，從港府角度出發，當局的房屋政策旨在促進樓市健康發展、協助大眾安居樂業，豪宅市場並非重點扶持對象。「新資本投資者入境計劃」當初之所以排除住宅投資，正是為了避免外來資金擾亂本地住宅市場，所以特首在這方面未必會考慮鬆綁。
講到底，豪宅市道向來是本港經濟冷暖的風向標之一。中央這輪「連環拳」救市效果倘能持續，刺激中港股市持續高漲、IPO生意回暖，不少人身家獲得豐厚進賬，將可望從山腳「升呢」到半山、南區甚至山頂，實現住屋階級上流，帶動豪宅區住戶圈再一次大洗牌。
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