2024年7月24日 - 信報
樓市繼續低迷，劈價和蝕讓新聞頻傳，最新一宗驚駭消息來自深井老牌屋苑豪景花園，有一個947方呎三房戶剛以530萬元成交，呎價僅5597元。據了解，該單位既非「事故盤」，亦無關「近親轉讓」，純粹是業主「投降式」出貨。實際上，深井在本港樓市頗有特質，就是幾乎每趟跌市都淪為重災區，主要與其地理位置有關。但在現今slasher、work-from-home、e-commerce時代，從深井以至掃管笏一帶，亦可成為年輕人「旅居式」上車勝地。
豪景花園位於深井青山公路青龍頭段，共有3期、28幢、2830個單位，由1986年至1991年分批落成（樓齡33年至38年），屬該區大型屋苑之一。上述驚人低價個案來自第三期20座一個低層D室單位，實用面積947方呎，三房間隔，望內園景，約兩個月前以560萬元放售，近日降至530萬元易手，呎價5597元，買家是外區換樓客。
由於這個成交呎價實在「超平」，不少人懷疑是否涉及「事故盤」或「近親轉讓」，但代理消息表示兩者皆非，純粹是一宗普通買賣。事實上，豪景花園由華懋發展，基於歷史和口碑等因素，即使在區內也向來「低水」。該屋苑自5月至今錄得20多宗交易，呎價介乎6000多至8000多元，並無任何一宗「5千幾蚊一呎」，今次個案實在令人震驚。
作為比較，深井同區的浪翠園（新鴻基）、碧堤半島（會德豐、九倉）、麗都花園（長實、熊谷組）等其他老牌屋苑，近期市場平均成交呎價介乎7000多至9000多元水平。把鏡頭再拉闊一點，深圳上月二手樓成交均價為每方米7.06萬元人民幣，9個大區有5個區（除了鹽田、光明、龍崗、坪山）的每方米價格在5.8萬元人民幣以上。按豪景花園案例來看，這個「深井」屋苑的樓價可能已平過「深圳」若干地區。
地理位置差 跌市必重災
無論如何，深井在本港樓市確實具有特殊地位，幾乎每次跌浪都淪為重災區。最令人猶有餘悸的正是浪翠園，該樓盤第五期在1997年樓市高峰、亞洲金融風暴前夕開售，吸引萬人排隊搶購，按實用面積計算，每方呎價格達萬元以上，連帶此前4期二手樓價也被炒起。
可是當金融風暴來襲，本港經濟轉趨蕭條，浪翠園樓價便一沉不起，實用呎價在2003年最低跌至千多元，大批兩房海景單位成交價僅60幾萬至80幾萬元。一直到2018年左右，該盤很多「蟹貨」才陸續「返家鄉」，嚴重跑輸大市。
換句話說，深井樓價往往升得遲、跌得深，可謂「牛短熊長」，這很大程度關乎該區地理位置「半天吊」，即使近年港鐵路線日益四通八達，深井卻仍如「孤兒仔」未能受惠。該區居民出入除自駕，就要依賴巴士和小巴，而青山公路曾經「惡名昭著」，每逢上下班時段經常「塞餐死」。
因此，以往通常是在升市尾聲階段，港九新界其他各區樓價都很貴，部分市民才會考慮在名副其實「價格窪地」的深井「上車」，這正好解釋該區樓價為何「升得遲」。同樣道理，當整體樓市回落，港九新界各區不乏「抵買」選擇，市民沒必要考慮深井，導致該區樓價每每「跌得深」。
當然，世界不斷出現變化，在現今身處的slasher、work-from-home時代，上述的深井地理缺點可能已變得沒那麼重要。一來愈來愈多人毋須在固定時間上班下班，甚至不一定每日要「出城」返工。二來現在網購、外賣App十分方便，足不出戶也能滿足生活所需。即使真的要「出城」，若不駕車或搭巴士，還有打車App這個便利選擇。況且青山公路經過多次擴闊和分流，交通狀況大幅改善，塞車問題不再如昔日般嚴重。
新時代下適合年輕人「旅居」
恰巧同屬青山公路路段、距離深井不遠的屯門掃管笏近日有新盤開售，首批單位折實平均呎價僅9988元，「入場費」低至184萬元（206方呎開放式單位）。
筆者當時便在手機群組看到幾位「95後」年輕朋友在打趣討論，表示現在「旅居」不一定要去泰國和越南，花百多二百萬元在掃管笏買個細單位也適合「躺平」或「數碼遊牧」。
畢竟這幾位朋友分別從事「自炒」交易員、加密貨幣、freelancer、KOL等自由工作，毋須每日按時搭車上班，又慣用各種e-commerce手機App，擇居山清水秀、相對低密度的掃管笏其實沒什麼問題，兼且「屯赤隧道」於2020年開通後，由屯門到赤鱲角機場車程最短只需10分鐘，很方便這些年輕自由人「四圍飛」。
由此角度看，隨着科技及時代演變，從深井到掃管笏一帶現時樓價低水，對於為年輕世代帶來置業良機而言未嘗不可，該區樓市亦有機會「改朝換代」，或能擺脫「藍燈籠」宿命。
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