2025年2月19日 - 信報
據港府最新公布，未來3至4年一手私人住宅潛在供應量達10.7萬伙；按去年一手樓銷量約1.56萬伙計算，市場恐怕要7年才可消化這批供應，某程度上反映樓市短期內「供過於求」。然而，身為地產代理龍頭中原老闆的施永青日前撰文，質疑當局統計數字包含約2.7萬個貨尾單位，而該批單位大部分早於2024年或之前開盤，不應計入未來3至4年供應量，否則屬「重複統計」，將令市民產生「錯覺」，誤以為今後平均每年供應量高達3.6萬個，與現實差距很遠。
施永青此番質疑不無道理，打個比喻，假設一位男士今起4年平均年薪為50萬元，即總收入200萬元；但他兩年前借款100萬元予一個朋友，該朋友剛剛還錢。這位男士出席「相睇」活動時，若向女方聲稱「由今年起計4年內，我的總收入預計為300萬元」，嚴格而言他並無說謊，卻可能令對方「誤會」其年薪達75萬元（300萬元除以4年）。
不過，現屆特區政府及前特首梁振英相繼反駁施永青。房屋局局長何永賢指出，當局的數據是針對「市場供應量」（而不僅是「落成量」），包含貨尾單位屬理所當然。梁振英亦指出，當局的統計口徑已沿用10年，施永青現在才提出質疑，並涉嫌「指鹿為馬」（混淆落成量和供應量），背後可能別有動機。
無論如何，施永青和梁振英「公說公有理，婆說婆有理」，卻僅屬茶杯裏的風波。若把鏡頭拉闊一點，未來幾年供應量是10萬或8萬伙不太重要，更重要的是：中長線而言，本港住宅「供不應求」時代已漸告終。
將軍澳填海建屋 等於5個第一城
舉例說，港府上周刊憲公布將軍澳132區和137區填海發展規劃，涉及約101公頃土地，可建約5萬伙住宅單位，相當於5個「沙田第一城」；相關工程預料今年底前動工，首批住宅最快2030年入伙。由於尚未賣地，這批住宅單位當然未計入當局的「未來3至4年供應量」數據，潛在規模卻很巨大，某程度上意味「未來4年之後的供應量」也相當充沛。
除此之外，還有東涌東站項目、北部都會區等相對成熟的最新規劃藍圖，涉及的潛在住宅供應量超過60萬伙（還未計「明日大嶼」），即使按照公、私營房屋「七三比」計算，私樓供應量亦將接近20萬伙。循此角度看，圍繞未來3至4年供應量「多兩萬伙，少兩萬伙」的爭論，相對上意義未必很大。
與此同時，據房屋局昨日最新公布，截至2024年底，一般申請者輪候公屋平均時間縮短至5.3年（長者更只需3.4年），較2024年第三季進一步回落0.2年，創2018年以來新低。由此可見，除了私樓供應充裕外，當局增加公營房屋供應也取得卓著成績；再加上「簡約公屋」等舉措，未來5年公營房屋供應量將達18.9萬伙，年均供應量較10年前激增逾50%，基層市民可望愈來愈快「上樓」。
外圍政經不穩 防樓價短期急跌
事實上，自1997年回歸以來，本港歷經5任特首管治，土地及房屋供應政策也出現高低波折。第一任特首董建華推出「八萬五」建屋大計，擬猛增供應以紓緩港人住屋困境，但「落藥」太重，兼逢亞洲金融風暴，引致樓市爆煲、經濟深寒。時任房屋及規劃地政局局長孫明揚於2002年祭出「孫九招」救市，把土地及房屋供應掐到極緊，直接埋下後來樓價爆升的導火線。
及至第二任特首曾蔭權執政後期，即2010年之後，當局才逐漸意識到中長線房屋短缺問題，遂着手增加土地供應，並於2011年恢復居屋計劃。不過，「搵地」和「造地」皆非一朝一夕，「土地（不足）問題」持續困擾本港十多年，經過後來的梁振英、林鄭月娥、李家超三任特首「接棒式」努力，到近年才開始見到顯著成果。
中長線而言，本港住宅將由「供不應求」漸趨相對平衡（除非人口出現突破性增長），整體而言實屬好消息。況且本港人均居住面積僅約172方呎，在全球排名接近榜末，市民「住大啲」和「住好啲」仍有很大進步空間。但有「八萬五」前車之鑑，尤其在外圍政經局勢不明朗之下，當局也要慎防短期內「供過於求」令樓價跌勢過急，務須小心拿捏「砂糖」（土地儲備）和「糖水」（熟地）的供應節奏。
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