2024年7月30日 - 信報
經濟市況迷迷悶悶，財經新聞不免頻頻「放負」。除了「舖王爆煲」、「銀主盤驟升」和「負資產急增」，中環「花生友」們近期茶餘飯後熱議一個話題：香港會否出現「負地價」？話說柴灣「樂建居」地皮一如預期流標收場，皆因發展商就算「零地價」入標也難以「計得掂數」。與此同時，元朗多層現代產業大樓用地宣告延長招標，據報政府只期望有「象徵式地價」，再向下走就不排除進入「負地價年代」。
特首李家超在2022年宣讀《施政報告》時提出名為「樂建居」的私人興建資助出售房屋計劃，實際上屬於私人參建居屋政策之復活版本。私人參建居屋在1977年由時任港督麥理浩首創，屬「十年建屋大計」（10年內協助180萬市民上樓）重要一環，旨在借助私營發展商力量，透過「政府出地，發展商出錢出力」模式，加快居屋建設步伐。該政策歷年來為香港帶來逾10萬個居屋單位，代表作包括康山花園、麗晶花園、富榮花園等。
私人參建居屋政策取得良好成效，一大關鍵在於當時樓市蒸蒸日上，所以發展商在付出地價和建築費用，兼且以居屋折扣價格賣樓後，仍有一定利潤，方能創造可持續之「三贏」（政府、發展商、上車市民）格局。1997年後本港經濟及樓市長期下行，時任房屋及規劃地政局局長孫明揚於2002年11月祭出「孫九招」救市，其中一招正是即時叫停私人參建居屋政策。
樂建居生不逢時 流標收場
後來本港歷經曾蔭權、梁振英、林鄭月娥等多任特首，朝野逐漸意識到土地及房屋短缺問題，歷屆政府遂致力增加供應，包括開拓土地、復建居屋、增建公屋等，卻一直未有恢復私人參建居屋政策。及至李家超上任後，遵循「房住不炒」大原則宣布「樂建居」計劃，第一階段擬劃撥三幅地皮供發展商競投，建成後的全部單位須按市價六五折售予符合認購居屋資格的市民。
可是「樂建居」有點生不逢時，事關本港樓價最近兩年顯著下滑，較高位回落近三成，市場氣氛堪比1998年至2003年的消沉狀態。在此形勢下，本月中旬截標、位於柴灣的第一幅「樂建居」地皮只接獲一份標書，結果一如預期流標收場。該項目可建樓面約45萬方呎，據測量業界人士指出，目前本港一般住宅每方呎建築成本大概5000元，兼且該地皮位處山坡，發展商既須負責平整地盤，又要按政府要求興建長者護理中心、有蓋行人通道等設施，於未計地價之前，每方呎成本「夾夾埋埋」也起碼接近7000元。
據中原地產統計資料，近期柴灣私人住宅二手成交呎價約1萬元。鑑於「樂建居」項目必須以市價六五折銷售，又只限符合居屋資格市民認購，即使加上「新樓溢價」，其開售呎價最多8000元左右（還未計數年後市況有機會進一步下跌）。因此，發展商就算「零地價」入標也榨不出合理利潤，況且本港地產商不少已經負債頗高、積壓大批存貨（待售樓花達7.7萬伙），何必要為一個「計唔掂數」的項目押多一注？難怪近日有業界人士私底下笑謂，該項目若想成事，就可能要採取「負地價」，即是由政府向發展商補貼成本。
元朗產業大樓地延長截標
莫以為「負地價」屬天方夜譚，在「樂建居」流標的同時，特區政府早前推出招標、佔地約35萬方呎的元朗福宏街多層現代產業大樓用地，亦宣告延長截標期半年。發展局局長甯漢豪坦言，該元朗項目旨在協助棕地作業升級轉型、促進相關產業發展，再加上中標者須交還不少於30%樓面予政府，故此當局對地價要求不高，只求「唔係一個負數」、「政府毋須倒貼」。聽局長口風，官方對地價期望確甚低，倘若半年後還未收到合意標書，屆時不排除真的有機會出現「負地價」。
講到底，坊間近期圍繞「負地價」問題掀起議論，最主要來自「愈來愈高的建築及資金成本」和「愈來愈低的樓價」之間的矛盾。據建築顧問公司Turner & Townsend上月發表的報告，本港今年平均建築成本續漲4.8%，已超越東京成為「亞洲最貴」。儘管港府近年致力輸入建築業外勞，卻並非一時三刻便能降低開支，加上息口高企、發展商「缺水」，現在即使是純私樓項目都未必有錢賺（近期多個新盤「蝕賣」），更何況規定折讓賣樓、限制多多的資助項目。
從另一角度看，隨着「麵粉（地價及建築成本）貴過麵包（樓價）」趨勢顯現，按照經濟學供需定律，是否意味樓價快將獲得支撐？這個邏輯長遠或可成立，不過一幅地皮由規劃、招標、賣地、興建到推售往往需時4至5年，在增加供應周期「遠水難救近火」，滯後縫隙很闊，於緊縮供應周期亦然。換言之，就算4至5年後「麵包」供應可能減少，卻不會改變已建未售及正在興建的短期潛在供應達到11萬伙。
就像1997年至2003年那一輪低潮，不少大型屋苑的實用面積呎價跌至千餘元，早已插穿「麵粉價」，卻無礙其進一步向下沉，沉到深不見底，沉到「負資產」突破10萬宗。人們從歷史經驗知悉，如果內外形勢未見明顯好轉，本港業主及地產商可能還要再捱一段時間，方能期望「負負得正」。
原文：
沒有留言:
發佈留言