一場重大的人口組成變遷正在進行，這將對樓價及股價造成相當大的下跌壓力。
這會讓既有的棘手問題變得更難應對。資產市場熱度降低，將使眾多先進經濟國家更加難以在龐大債務包袱下取得發展；同時也使民眾退休計劃陷入困境，更多準備退休的人將發現，原本寄望用來養老的資產，價值已經不敷需求。
這意味着工作生涯將拉長，但同時儲蓄比例也將增加，你猜得沒錯，這可能打擊消費及企業盈利，對股票及其他資產價格又是另一個打擊。
如果你相信過去一個世代的樓價與股價飆漲是社會現象的一部分，當股價及樓價因為一連串負面效應打擊而光環失色時，等着看相反現象的出現吧。
由經濟學家Elod Takats撰寫的一份國際結算銀行研究報告，探討人口組成及資產價格的交互作用，發現樓價將不是出現崩盤，而是經歷一段漫長沉重的低迷，這個現象將擴大至股票等其他資產。
「如果你去看美國或是多數英語系國家，未來四十年將與過去四十年大為不同。」Takats指出，過去四十年我們得到了人口組成變化的助力，而未來四十年則會遭遇這方面的不利影響。
以美國而言，未來四十年，人口組成因素一年將讓樓價相對下調大約0.8%，累積影響幅度達40%。這與過去數十年來，美國樓價一年受人口因素墊高0.8%的效果，剛好完全相反。過去數十年間，美國民眾已經被持續上漲的價格養成過度投資及過度消費的置業行為。
在歐洲及日本，人口因素對樓價的負面影響更大——德國及意大利受影響程度是每年下降約3%，但相比之下，日本還要更高！
樓股必升幻覺破滅
人口組成變遷對樓價的影響，能引伸到對其他金融資產方面。報告預期，人口因素對資產價格的影響一年約1%，後果相當嚴重。Takats的研究報告着重於人口老化對房屋價格的影響，因為房地產的國際流動性相對較低。
這些預測本身都沒有暗示價格下跌，僅僅反映相對於中性人口背景的衝擊。
從這份報告再進一步談到我自己的預期，我的想法是，人口變化趨勢和其他因素交互影響的方式，可能導致情況更加棘手，甚至危險。
簡而言之，年輕人儲蓄資產而年長者則消耗資產。嬰兒潮世代的美國民眾因為被房屋和股票價值增長的幻覺所蒙蔽，存下來的資產比較少。當他們準備退休──不管自願或被迫，出售包括房屋在內資產的速度可能將高於原先的設想，這是因為資產價格令人失望，同時也可能因為退休計劃或者社會福利提供的保障低於原來的承諾。
我們當然可以拉長就業生涯，而且不得不為，但是也可以預見，當人們對未來發展感到不確定之時，儲蓄率也將隨之呈現結構性上升。
這是好事，但對於商品和勞務提供者而言就不妙了。這些都會成為常識，就像五年前大家形成共識，一致認為股票是「超棒」的投資而樓價只漲不跌。
這或許讓新興市場更吃香。新興市場受到這些趨勢的影響比較輕，而且更重要的是，新興市場或許有更好的能力吸收資本創造利潤。
須依賴非洲市場發展
不過，即使最典型的新興市場也不是萬靈丹。Takats點出，到2025年時，在某些層面上中國的老化程度可能更甚於美國，屆時不止非洲人依賴非洲的繁榮與進步，老奶奶也指望着它們呢。
總而言之，樓價減值0.8%和增值0.8%的差異是非常巨大的，尤其是年復一年之後。
簡單來說，歐美的問題在於過於龐大的債務卻沒有足夠的資產擔保，又欠缺足夠的現金流支持，因此，人口變遷的挑戰對資產市場而言絕非無關痛癢，甚至稱得上是決定性的因素。
沒有留言:
發佈留言