2011年8月11日 - 信報
地產霸權，猶如七十年代的垃圾蟲般，人見人憎。然而從來沒有人想過，對地產霸權敢怒又敢言的一群，有何特徵？中文大學一項調查發現，逾七成港人認為香港地產霸權問題嚴重，只有三成多受訪者認同地產商的建設對香港繁榮有相當貢獻。調查還發現，較諸長者和只有小學程度的港人，18至30歲的青年一族，以及受過大專或以上教育的受訪者，對地產霸權，愈發不滿。
或許他們年紀還輕，也或許大學生真是一街都是，都不得不承認他們是未來社會精英，他們大部分本身已生於中產，很大機會甚至本身已是中產一族。中產原是穩定社會最大力量，也最易成為既得利益者一群，當他們也對地產霸權發怨言、起不滿；誰，還敢說香港沒有地產霸權？
或許，數字確能說出事實。中大亞太研究所在上月27至29日三天晚上，成功以電話訪問832位成年市民對地產霸權意見，研究所指回應率達46.0%，可信度達九成五。調查結果其實並不出人意外，包括四成四受訪者認為地產商遠較政府及其他人更有能力影響香港樓價、六成半受訪者認同大地產商只顧賺錢而不顧社會責任，認同大地產商對香港經濟繁榮有相當貢獻的不足三成六。
調查分析不同年齡及教育程度受訪者的意見，發現高達56.5%的18至30歲受訪者，更傾向認為地產商有能力影響本港樓價，相對31至50歲群組只有44.7%受訪者認同此說，50歲以上一群更只有37.0%認為地產商在樓價上有影響力，這群組中逾兩成人對樓價影響問題的答覆為「不知道」或「很難說」。
另外對於大地產商只顧賺錢，不理社會責任的同意度，18至30歲的被訪者的同意度最高，達69.6%，其餘兩個年齡組別，其實也有66.0%及61.3%，反映大部分市民都認為大地商和良心企業，仍有一段距離。同一類問題，若以教育程度分類，結果同樣具參考性。對樓價升跌的影響，47%中學程度受訪者及45.9%大專或以上受訪者認為是地產商有影響力，小學程度的受訪者只有26.0%認同此說，高達26.9%及28.8%的小學程度被訪者，認為影響樓價的分別是買家及不明因素。另高達67.2%擁大專學歷的被訪者，認為大地產商不理社會責任。
認定地產商是高樓價罪魁
誠然樓市以至樓價問題確是十分複雜，中原地產創辦人施永青月初接受新華社訪問時，指高樓價源於住宅供不應求，這和內地客來港置業有關，但又非決定因素，另外還有外在因素如美國狂印銀紙、全球低息等大環境使資金源源不絕流入香港有關。在去年9月一場論壇中，和施永青同場探討地產霸權的嶺南大學文化研究系副教授許寶強，雖然認同施永青的「複雜因素論」，但他更堅持是政府一直扮演重要角色；他指出，如土地供應、賣地方式、拍賣、勾地、改地契，以至市建局角色等，其實通通都由政府決定。
然而，中大的調查卻顯示年輕人把高樓價禍因歸咎於地產商，既可說是八、九十後分析不完整，但亦可理解是他們內心早對地產商心生厭惡，認為地產商是高樓價的「罪魁禍首」，把感情投射於調查結果上。
香港地產業發展最蓬勃首推1997年7月回歸前，當然今年首兩季部分地區物業的樓價水平更超出97年樓市高峰期，然而和97年時相比，那時社會並沒有地產霸權一說，可見這霸權發生於這短短十多年間。「地產霸權」一詞始見於去年，曾擔任新鴻基創辦人郭得勝私人助理的潘慧嫻女士，早於05年寫成Land and the Ruling Class in Hong Kong，此書中文版於2010年出版，並取名《地產霸權》，結果在只有一年多時間，這名詞已成地產商染指不同行業的代名詞。
而作者又確實在書中提出不同證據，說明地產霸權如何在回歸之後形成，例如本港三大地產商市場佔有率共佔77%，跨行業經營電訊服務、百貨業、公共事業等，分散投資風險；書中佐證是98至02年時本港五大地產商在樓價滑落逾六成時，盈利仍能維持13億至88億元，潘女士分析就是地產商旗下的物業管理和公共事業，保住大地產商收益。
由此路進，不難解釋既年輕、又高學歷一群，為何對地產霸權不滿，生活上他們使用手機、網絡最為普遍，而那些服務供應商，大部分都是地產商經營；他們使用的公共交通工具，亦有地產商的影子（勿忘記香港最大獨家鐵路網絡港鐵，也有不少物業發展）；年輕一族亦較愛到超級市場、連鎖零售店購物，但這些商戶也是地產商附屬公司，於是屈指一算，生活中不少支出也是「奉獻」予地產商及其附體，再加上他們成長及組織家庭時，不難發現樓價過高令他們置業困難，即使有幸買樓，也因工資升幅追不上利率、通脹等因素，而深感自己可以拼搏一生，只為供樓。
擁大專以上學歷者，應屬社會精英，他們本可輕易分享到社會利益，成為既得利益階層，但如今他們對地產霸權也有意見，足見問題已病入膏肓；從另一角度再想，是如今地產霸權，已經嚴重到連傳統「分到餅碎」的中產，或準中產都認為利益未能均沾，長遠下去中產階級隨時消亡。
中產階級（按年收入2.5萬美元算）佔本港總人口一半，超過350萬人；如果按職業算，即專業和管理人士超過百萬人，加上他們的家庭成員，約佔香港總人口的30%。BBC中文網對香港中產重要性，有如此形容，「香港中產階級的衰亡，接下來的是香港的衰亡」，你說，地產霸權有幾嚴重？
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