2010年9月30日 - 信報
政府昨天拍賣位於柴灣和粉嶺兩幅地皮。這是政府推出多項冷卻樓市措施，冀增加土地供應後，年內第三次主動賣地。位於粉嶺的地皮以近四億六千萬元成交，高出底價近四成，更創同區地價新高紀錄。但柴灣地皮卻因沒有發展商出價而收回。收回土地之舉，為十多年來所未見，「事不尋常」，令外界對這次規模不大的賣地結果，留下不少問號和迷思。
地政總署副署長羅思善對於沒有發展商出價承投，最終收回地皮，強調此舉反映發展商沒有購入「興趣」。而地產發展商解釋，由於柴灣地皮四周為墳場，而且地皮附近的斜坡，維修成本及日後一旦出事所引起的法律後果難以評估，在成本效益的「理性衡量」下，決定棄投。這番解釋，多少有助消除外界對發展商故意棄投壓價的一些猜想。
對於粉嶺地段以高價成交，柴灣地皮卻無人問津，有物業測量界分析認為，這是發展商「策略性」購入土地儲備的結果。對樓價升值潛力大的地皮，興趣盎然，但樓價升值潛力低的土地，則不予問津。由於柴灣地段舉目所見皆為墳場，如此景觀，當然無法把落成的物業「豪宅化」，因而使樓價難以升值。很明顯，景觀成為物業目前和未來價值一個重要的組成部分。
今回香港物業市場的升勢，比九七香港回歸前不遑多讓，市場氣氛熾熱，要求政府壓抑樓價、協助市民置業的呼聲日益響亮。樓價一再上升，無論在香港或中國內地，無疑都與貨幣流動性膨脹有關。大量貨幣追逐有限資產，價格自然水漲船高。
目前，市場利率遠低於自然利率，所謂自然利率，是指貸放資本需求正好等於儲蓄的供應，二者相均等時的利率水平。按照奧派經濟學家的分析，一旦市場利率遠低於自然利率，便宜的資金成本，不僅扭曲了市場價格訊號的正常發現功能，亦刺激投資者、包括企業家對信貸信用的需求。當需求增長超過現有的社會儲蓄額，其不足之數，必須靠為此增生的銀行信用來補充，也就是靠「通貨膨脹」。信用愈膨脹，流動性愈大，而信用資金瞄準投資增值回報，也使資產價格的泡沫愈厲害。
直至目前，香港「豪宅」物業價格升勢凌厲，這些「投資增值高」的物業，其「價格」的傳導作用不斷蔓延到中下價物業市場，這個現象，既說明了今回物業價格上升循環的本質，亦反映即使政府刻意推出適於用中小型物業發展的地皮，藉此增加中小型住宅物業的供應，但政策成效令人存疑。很清楚，物業有居住棲息的實用價值，也有投資增值的價值。昨天賣地，無論結果是政府缺乏周詳考慮、輕率推出「劣質土地」有以致之，還是發展商「策略性」購入土地儲備，交易結果的「市場訊息」清楚指出：物業的「價值結構」更偏向「投資的增值」。換言之，市場的買家多傾向考慮物業的升值潛力，致使以「居住價值」為主，不論景觀，也就是那些缺乏升值能力的物業地皮，令追逐利潤最大化的發展商「不屑一顧」。
樓價飆升，炒家磨拳擦掌，有人認為，按照市民的購買力，升幅已超出「合理水平」。若然相信這判斷正確，理性的選擇，是待樓價從不合理的水平大幅回落時，從失敗的「炒家」手中低價購入。然而，若希望分享樓價的未來升值，盼及早「上車」，而要求政府資助，由於資助的資源來自納稅人，因此，資助政策便需要公平而合理。究竟應該資助市民「置業投資」，還是協助他們解決「棲息居住」的問題？顯然是「政策理性」的關鍵所在。更重要的一點是，在目前熾熱的物業投資周期中，「資助投資」只會進一步扭曲市場結構，資產泡沫膨脹得更快，也使未來市場調整的廣度更大，傷害更深，政府必須謹慎處理。
沒有留言:
發佈留言