2014年11月5日星期三

港樓贏星,遜英加澳紐 - 鍾維傑

2014年11月5日 - 信報

港樓近年價格及其走勢一枝獨秀不是新聞,但其實在過往30年裏,港樓升值回報相比外國市場的也相當不俗,例如無論市況衰或旺,皆遠勝常被拿來作比較新加坡,反而英國、加拿大、澳洲及紐西蘭等有時會超越香港。

我們從BBC網站搜羅了一些市場於扣除通脹後房地產價格指數,除了香港,也有新加坡、日本、美國、英國、加拿大、澳洲和紐西蘭,年期由1981年至2014年,計算這逾30年間由每年第一季持貨至2014年首季的扣除通脹價格回報(即未包括租金回報在內),看看不同投資時段哪個市場可提供較高回報。注意除新加坡外,其餘價格指數皆包含該國多個城市,例如這裏英國數字不單反映倫敦,也代表其他城鎮【圖】︰

1) 港樓回報真「棒 」= 若於上世紀80年代中入貨持至2014年首季,扣除通脹後,有如賺了近四倍價值,2003年買入賺兩倍,2009年的亦近倍,甚「和味」。當然1997年高峯買入就遜色得很,只有如三成進賬。

2) 新加坡相比差得遠 =回報高的不及香港高,低的則又比香港的為低,如在97年買入,現今仍未完全返家鄉。當然,兩地有着不同結構和政策之房地產市場。

3) 英加澳紐有時比港樓回報好 =如於90年代買入持貨至今,整體比在同期長持港樓優勝。此外,澳紐兩地之回報整體又比英加的好些,而澳紐兩者又以後者表現稍勝。

4) 美日無驚喜 =整體美國於期間只是打和,日本更是後悔買了哪類。當然,尤以美國,個別城市可有更大上落之回報表現,可甚刺激。

有兩個觀察︰

甲) 能提供好回報的,買入年多屬市場「麻麻」時候,回報差的買入年亦多是旺市。

乙) 英加澳紐以致美日,雖不同買入年會導致不同回報,但相距不及香港或新加坡的大,即後者兩市場尤其香港,何時買入就更加重要,因失準之影響比在其他市場大。

還有,市場是輪流轉的。

作者為卓凌地產分析行政總裁

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