2013年9月11日星期三

租買博弈 - 鍾維傑

2013年9月11日 - 信報

近期有朋友售樓後詢問筆者應再買或是租屋住,就個別人士情況而言,實質沒有標準答案,但告之筆者不看好未來樓價。

倘若參考近期的市評,大多數也傾向看淡,不少說下降10%至20%,亦有少數預期跌幅高於30%、甚至40%。無論如何,交投量又的確減少,尤其是二手住宅。

是次和讀者作些婆媽運算,假設同意樓價向下機會大於向上,繼而準備租樓住「睇定D先」,觀察粗略的錢財博弈是多少。

以一個價值1000萬元的住宅物業為例,套用3%租金回報,即年收30萬元租金,又假設差餉及管理費等每月4000元,一年即48000元,淨租金收入便是252000萬元。用淨租金作比較,因為就算是買樓自當業主也要付差餉管理費等。又以一般兩年租約計,租住總「成本」(享用了的住宿功能不計)會是504000萬元。

一、樓價要跌多少才博得過呢?

倘若樓價在租住期間下跌5%,便差不多抵銷了期內的租金成本(當然愈早跌,租住成本或許亦輕點);下調10%,降價總額已是租住成本的兩倍,而每下跌5%,就有約1倍的增長,跌夠50%,倍數近10倍【表】。

至於要多少倍才可以博,亦因人而異,然而,直覺最少需賺二蝕一吧?即若賺蝕機會均等,每蝕1元的機會,賺起來要有2元「覆蓋」。若接受這論據,只要價格下跌10%已開始有瞄頭。

二、價跌及其機會率對比價升及其機會率

許多時,單是估價格升跌多少不足夠,要連同其發生機會率一併考慮才有意思,就算這機會率只是憑直覺。

舉例說,假設有人認為物業有80%機會下降10%(即100萬元),兩者相乘便是80萬元;同樣地,若有人估有10%機會上升50%(500萬元),兩數之果是50萬元。即後者500萬元雖較前者100萬元多,但連同機會率時,後者不及前者「值錢」。

倘若閣下不看好未來樓價,租住其實也可以是投資選擇。

卓凌地產分析有限公司行政總裁

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