2012年9月27日星期四

樓價癲過97,why not? - 高天佑

2012年9月27日 - 信報

這兩年談論樓市,聽得最多的形容詞,可能是「97價」、「癲過97」,意思是樓價重返亞洲金融風暴前夕、1997年的高峰。驟聽之下,很有警世意味。但刨根究底,內涵其實非常薄弱,說是廢話也不為過,只是腦筋懶惰之下的產物。

統計全港住宅交易的中原指數,正是以1997年7月的高峰為基準,當時的指數是100點,之後十幾年一直潛水,沙士時跌至30點,金融海嘯後最低58點。

直到今年3月,指數報100.06點,然後拾級而上,本月最新報108點。所以,「樓價高過97」是正確的描述,但正確不代表很有意義,值得神色凝重地談論。

人們熱議「樓價超97」,是假設當年樓價很癲,現在更加癲,等於泡沫嚴重,很易重演大跌市。不過,1997至今超過十五年,物換星移,要評論這問題,首先要跟其他價格指數做比較。

例如,根據統計處,名義工資指數由1997年的147點,升至今年第二季的182點。就算撇除通脹,實質工資指數也由104點,升至118點。可見打工仔慣性抱怨「有加辛無加薪」,未必是實況。

1997年至今,香港的年均通脹率接近3%,複合物價提升逾四成。空講指數,可能感覺虛無。好在統計處資料翔實,例如最切身的食物,1997年每斤米7.6元,去年13元;當年一隻雞蛋7.9毫,去年1.4元;蘋果由2.4元,加價至3.2元。

牛肉加幅最勁,由每斤55元,加到98元。餐桌上若愈來愈少見牛肉,不要怪責阿媽打斧頭,應先反省家用是否追得上加幅。另外,根據多家發展商的年報,由於內地原材料和人力價格飆升,建築成本從1997年每呎約1700元,至去年增至逾3000元。

當然,就算工資、物價和成本齊升,樓價也不一定要升,還要考慮人口、供應、資金、利息和外圍經濟等因素。

媒體和市場人士談論樓市時,應該着眼於分析這些因素,而非空談一句「貴過97」,令人當堂嚇一跳,然後得啖笑。

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