2012年9月12日 - 信報
在梁振英當選特首後不久，筆者在本欄曾以「港府對樓價束手無策」為題撰文；結果，梁班子上任後至今超過兩個月，香港樓價持續創出新高，截至9月2日止，中原城市領先指數已升至117.11【圖1】，較1997年頂峰10月31日的104.44，高出12.13%，亦較梁振英上任前（即本年6月30日）的115.46，高了1.43%。
無可否認，梁振英在上任後推出的房屋政策較曾蔭權時代較為進取，同時在遏抑樓價上的努力，亦較前任更為積極；不過，最大的問題是現在所有政策都無法有效阻止樓價繼續處於高位，甚至再上升3%至5%，除非梁班子推出一些政策，增加現有業主持有物業的成本，如推行資產增值稅等；可是，一旦推出有關稅率，必定引來不少反對聲音，相信梁班子也沒有此勇氣。
如果公平一點分析，資產增值稅影響香港簡單稅制的運作，從而令國際投資者對香港是否仍屬自由金融及貿易中心產生質疑，最終勢將帶來的負面影響，似乎不容忽視，因此，推行增值稅要考慮的因素亦不少，如希望樓價短期可以被遏抑而推行此方案，最終損失可能會更大。
事實上，任何一個地區的樓市泡沫，並非單純由供應等政策而推動，很多時卻是利率下調而引發，因為當供樓成本下降時，便將引發更多投資者持有更多物業，用家很多時亦將變成投資者，因而令政府就算增加多少供應量，亦未能追及因利率下調而增加的需求量。
至於樓市泡沫爆破，亦是由於銀行的貸款政策改變，導致房地產投資者的持貨成本增加，最後迫不得已沽貨，令樓市在供應量突然大增下，泡沫最後爆破。
於2002至08年，美國樓市便是因為利率變化，由健康的發展，進化成為泡沫現象，最後更因為次按風暴，導致樓價大幅下跌。同樣情況，其實亦曾發生在香港，在本欄4月份文章中亦提到1997年11月至1998年11月這十二個月期間，為香港樓市最黑暗時期，因為樓價累積跌幅高達52.46%，主要原因也是受到HIBOR急升的影響。
按揭利率是關鍵
自本地樓價於2003年見底後，香港樓市只是在雷曼兄弟倒閉前後出現一次短期的調整（6個月內挫22.96%），主要原因是一個月HIBOR由不足2厘，於短短兩個月內急升至4.99厘水平，觸動市場的神經，同時亦影響了房地產投資者的持貨成本。
目前本港銀行體系結餘仍然超過1000億元，其中還未包括金管局發行的票據，令一個月HIBOR持續處於0.3厘附近水平【圖2】，在如此低息環境下，房地產投資者的持貨成本極低，所以即使政府增加供應量，可能亦很容易被市場消化，故此，現行的房屋政策根本不可能成為推低樓價的導火線。
以上分析相信會令不少香港人感到失望，尤其是各位會覺得1997年至今，實質工資上升不多，但樓價已比1997年高峰上升了12.13%，是否有點不合理？這一個想法十分「正路」，但並不一定正確。
根據香港實質工資指數【圖3】分析，1997年9月30日的指數為104.5，今年3月31日則報117.5，期間升幅為12.44%，某程度上與樓價升勢相近；當然，如果計入通脹等因素，香港人的供樓負擔的確顯著增加不少，現在樓價的確比1997年「更不合理」。
可是，大家還記得1997年的按揭利率水平嗎？約8厘，現在卻只有2.5厘，以此作推論，大家就會發現，原來供樓負擔未有因為樓價漲12.13%而上升，反而有所下降。假設1997年買入一個1000萬元的單位，七成按揭，息率8厘，供款期20年，每月供款為58550.8元；按樓價指數推算，如今有關單位已升值至1121.3萬元，同樣七成按揭，年期同為20年，但利率卻只2.5厘，每月供款只須41592.6元，即較1997年時少16958.2元，但該單位需要多付121.3萬元。
留意熱錢流向
由此可見，就算工資追不上通脹，因為利率下調，尤其是香港銀行間的利率協議取消後，令按揭利率處於極不合理的低水平，已令不少置業者的買樓成本，又或者投資者的持貨成本顯著下降；同時泡沫的確形成，可是利率不升下，又或者銀行的政策不出現突然間的改變，香港樓市又怎會出現調整？
當然，並非說香港的樓市沒有任何風險，正如4月份所言，熱錢早於去年次季就流出亞太區，所以超過1000億元的銀行體系結餘，絕對可以在數周內突然「消失」，就算一個月期HIBOR沒有升穿5厘的風險，升至2.5厘以上亦絕不為奇；若是如此，即使有利率上限的保障，不少拆息按揭利率的供樓人士，將要面對約2厘的額外利息負擔，屆時，樓價如2008年般突如其來急跌逾兩成，絕不為奇，只是何時出現此現象？小心留意整個亞太區的經濟及政治變化。
作者為靈獅證券主席兼行政總裁
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