中國樓市泡沫明年爆破？

2012年8月27日 - 信報研究部

日本央行副行長西川清彥（Kiyohiko Nishimura）8月21日在國際結算銀行與澳洲儲備銀行合辦的研討會發表的簡報表示，中國現正進入金融危機的「危險地帶」，而危機的源頭為日本及美國經歷過的房地產泡沫爆破。

西川強調，並不是每次房地產泡沫爆破一定會造成金融危機，但隨着日本1990年代的房地產泡沫及美國2000年代的房市泡沫，其後都出現對整體經濟影響深遠的金融危機，理由是日本和美國的房市泡沫有以下的三個共通因素：人口結構、房地產價格以及實質貸款的變化（惡化）。人口結構指的是工作人口與社會總人口比率，工作人口比率愈高，除了支持房價上升，也可以令信貸膨脹（工作人口有入息保障，可以增加按揭）；而日本及美國的房地產泡沫爆破，都在工作人口比率、房價指數及信貸指數差不多一同到達高峰的時候發生【圖1、2】。

至於中國，目前的人口結構正從「人口紅利」邁向人口老化的社會，估計工作人口比率約於2013至2014年到頂；另一方面，西川指出，由於上海一個網站自2011年6月開始不再提供房地產指數資料，只能根據最後的數據推算，從【圖4】可見，中國（上海）的房地產價格和貸款趨勢線自2000年至2010年一直陡峭上升，根據日本及美國的人口結構、房地產價格及貸款等三大「泡沫因素」效應的經驗，中國現正步入房地產泡沫爆破前的「危險地帶」。

在泡沫成長後期，利用貨幣政策控制貸款繼續膨脹已經太遲而且效益不大，反而會令延後的泡沫爆破時，對整體經濟產生更大殺傷力，何況人口結構問題絕不可能透過行政指令在短時間內修正。